OLG Köln – 13.05.2015 – 11 U 96/14

BSB-Vertrauensanwalt Andreas Schmidt kommentiert

Geklagt
Ein  Bauträger errichtet Wohnungen und veräußert diese an einzelne Erwerber. In der Baubeschreibung wies er ausdrücklich auf seine Werkplanungen hin. Nachdem Mängel am Gemeinschaftseigentum auftraten, begehrte die Eigentümergemeinschaft neben einem Kostenvorschuss von 183.000 Euro zur Beseitigung auch die Herausgabe von Planungs- und Bauunterlagen. Dazu zählten Baugenehmigung, Werkplanung, Wärmeschutzberechnung, Energieausweis, Blower Door Test, Schlussabnahmebescheinigung, Schlusseinmessungsbestätigung, Kanaldichtigkeitsprüfung sowie die Einweisung Haustechnik samt Bedienungsanleitungen und Heizungsanweisung. Der Bauträger erkannte lediglich die Herausgabe der Baugenehmigung mit Plänen an die Wohnungseigentümergemeinschaft an.

Entschieden
Das Landgericht Köln wies die Klage ab. Im Berufungsverfahren forderte die Wohnungseigentümer-gemeinschaft neben der Zahlung auch die Herausgabe von Unterlagen. Dabei beschränkte sie sich auf Werkplanung, Energieausweis, Kanaldichtigkeitsnachweis, Einweisung in Haustechnik und Heizung samt Bedienungsanleitungen.

Das OLG Köln verurteilte den Bauträger zur Übergabe dieser Unterlagen an die Wohnungseigentümer-gemeinschaft. Weil ein Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung der Wohnung notwendig und die Kanaldichtigkeitsprüfung zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten erforderlich sei, müssten auch diese Unterlagen ausgehändigt werden. Die Einweisung in die Haustechnik und die Bedienanleitungen seien als betriebs- und wartungsrelevante Unterlagen stets zu überreichen. Nach Auffassung des Gerichts sei auch die Werkplanung zu übergeben, da sie in der Baubeschreibung hervorgehoben dargestellt ist. Erwerber erwarteten, die aufgeführten Unterlagen zu bekommen.

Kommentiert
Zunächst scheint die Entscheidung des OLG Köln wegweisend für eine neue Rechtsprechung und den Verbraucherschutz zu sein. Letztlich aber bestätigt sie nur, was bereits andere Gerichte entschieden. Ein Erwerber hat Anspruch auf Herausgabe der Unterlagen, die er aufgrund gesetzlicher Regelungen benötigt wie Energieausweis oder Kanaldichtigkeitsprüfung. Die Baugenehmigungsunterlagen kann er beim Bauamt einsehen und kopieren, was immer anzuraten ist. Dass ein Erwerber auch Bedienungsanleitungen für die technischen Einrichtungen braucht, liegt auf der Hand.  Mit anderen für ihn wichtigen Plan- und Bauunterlagen - Elektroplan, Nachweis des hydraulischen Abgleichs der Fußbodenheizung oder der Fremdüberwachung bei einer weißen Wanne - beschäftigt sich das Urteil leider nicht. So bleibt es dabei, dass jeder Erwerber oder Bauherr die Herausgabe notwendiger Unterlagen vertraglich vereinbaren muss. Andernfalls wird er diese nur erhalten, wenn er ein rechtliches Interesse darlegen und beweisen kann, dass sie z. B. zur Beseitigung von Mängeln erforderlich sind. Diese Hürden müssen im Streitfall erst einmal überwunden werden.

Januar 2016 - Andreas Schmidt, Rechtsanwalt und Fachanwalt  für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Köln