HAUSBAU | STUDIEN UND ANALYSEN 

 

BAURECHTSSTREITIGKEITEN 

Umfrage zur Auswertung baurechtlicher Mandate 

 

Gemeinschaftsprojekt vom Bauherren-Schutzbund e. V. und dem Institut für Bauforschung e. V. 

 

Auftraggeber:     

Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB) , Kleine Alexanderstr. 9/10 10178 Berlin

 

Bearbeitung:     

Institut für Bauforschung e. V., An der Markuskirche 1, 30163 Hannover Dipl.-Ing. Heike Böhmer, GF Direktorin Dipl.-Ing. Janet Simon, wiss. Mitarbeiterin RA Horst Helmbrecht, wiss. Mitarbeiter 

Bericht :     10.11.2016, IFB – 16555 

 

Inhaltsverzeichnis:

 
1. Einleitung / Vorwort 

2. Anzahl der bewerteten (abgeschlossenen) Baurechtsfälle

3. Durchschnittlicher Streitwert pro Mandat

4. Prozentuale Anteile der Streitgegenstände

5. Streitgegenstand vor / nach Abnahme

6. Gründe des Rechtsstreites

7. Beendigung des Verfahrens durch Urteil / Vergleich / sonstige Erledigung 

8. Sachverständigengutachten 

9. Fazit 

 

 

1. Einleitung / Vorwort 
Rechtsstreitigkeiten sind für Bauherren eine langwierige, kostspielige und vor allem nerven­aufreibende Angelegenheit. Insbesondere dann, wenn (oft aus Kostengründen) eine rechtli­che Beratung bei Abschluss der Bauverträge vermieden wurde und der Rechtsanwalt erst später hinzugezogen wird.  
Auch bei gut vorbereiteten, fachgerecht geplanten und begleiteten Bauvorhaben sind Rechtsstreitigkeiten nie ganz auszuschließen; sie lassen sich jedoch auf ein Minimum redu­zieren. 
Das private Baurecht stellt sich als komplexes Thema dar, wodurch sich Rechtsstreitigkeiten in diesem Bereich oft als zeit- und kostenintensiv erweisen. Um die Hintergründe und insbe­sondere die möglichen Kosten von Baurechtsstreitigkeiten zu erfassen, hat der Bauherren- Schutzbund e.V. nach einer Umfrage in 2008/09 eine erneute Umfrage unter seinen Vertrau­ensanwälten zu diesem Thema durchgeführt. 
Grundlage der aktuellen Untersuchung waren 1.344 baurechtliche Mandate aus den Jahren 2014/15. Abgefragt wurden bei der Umfrage unter anderem die Kosten für die Verbraucher, die Art der Beendigung des jeweiligen Rechtsstreits und die Zuordnung zu den Gewerken. 
Gezielt erfragt und evaluiert wurden die Streitwerte der ausgewerteten baurechtlichen Man­date sowie die Rechtsfolgekosten, außerdem die prozentualen Anteile der Mandate hinsicht­lich der Streitgegner der privaten Bauherren. Darüber hinaus sollte untersucht werden, wel­che Schwerpunkte es beim Streitgegenstand vor und nach der Abnahme gab und welche Bereiche beim Bauen hauptsächlich Gegenstand eines Rechtsstreits waren. Auch die Rechtsfolgekosten für den Verbraucher sollten beleuchtet werden. 
Die folgende Studie zeigt auf, welche (Kosten-)Risiken mit der Durchführung von Bauvorha­ben, insbesondere für private Bauherren einhergehen. Gleichzeitig werden Hinweise gege­ben, wie diese Risiken zu minimieren sind. 

 

2. Anzahl der bewerteten (abgeschlossenen) Baurechtsfälle 
Insgesamt wurden die Daten zu 1.344 abgeschlossenen baurechtlichen Mandaten mit Ver­brauchern aus den Jahren 2014/15 ausgewertet. Die Fälle wurden den verschiedenen Bau-beteiligten wie folgt zugeordnet: Am häufigsten mit rund 42 Prozent kam es zu Streitigkeiten mit Bauträgern, dicht gefolgt von Streitigkeiten mit Generalunternehmern (GU, bietet vertrag­lich komplett alle Leistungen zur Errichtung eines Hauses an. Allerdings erbringt der GU nur einen Teil der Bauleistungen selbst und vergibt zahlreiche Gewerke an Nachunternehmer.) und Generalübernehmern (GÜ, erbringt selbst keine Bauleistungen, sondern vergibt sämtli­che Leistungen an Nachunternehmer. Der GÜ sieht seine Rolle lediglich in der Koordination.) mit rund 30 Prozent. Wesentlich ist in diesem Zusammenhang, dass stets der Generalunter­nehmer beziehungsweise der Generalübernehmer Vertragspartner des privaten Bauherren ist und nicht der Nachunternehmer.  
Zu Differenzen mit Architekten kam es in rund 18 Prozent der Fälle. Am seltensten kommt es laut dieser Umfrage zu Differenzen mit Versicherungen und mit Sonderfachleuten. 

 

Abb. 1: Grafik der zugeordneten Baurechtsfälle 

Die Gegenüberstellung der Zahlen aus den beiden Umfragen zur Zuordnung der Baurechts­fälle aus 2008/09 und 2014/15 in der folgenden Grafik zeigt, dass der Anteil der Rechtsstrei­tigkeiten mit Bauträgern, GU/GÜ und Architekten in den letzten Jahren gestiegen ist. Dem­gegenüber ist der Anteil von Streitigkeiten wegen Einzelgewerken, mit Sonderfachleuten und Versicherungen gesunken.  

 

Abb. 2: Grafik Gegenüberstellung der zugeordneten Baurechtsfälle 

Die Grafik (Abb. 2) spiegelt die derzeitige Marktsituation in Deutschland wider. Hauptsächlich im Ein- und Zweifamilienhausbereich kauften Bauherren laut Umfrage immer häufiger ihr Gebäude „aus einer Hand“. Auch interne Erhebungen des Bauherren Schutzbund e.V. bele­gen, dass die Zahl der Bauvorhaben, die mit Bauträgern oder so genannten „Schlüsselfertig-Anbietern“ realisiert werden, in den letzten Jahren deutlich gestiegen ist. Dementsprechend seltener wurden Einzelgewerke und Sonderfachleute direkt vom Bauherren beauftragt, dies spiegelt sich auch in einem sinkenden Anteil der baurechtlichen Mandate privater Bauherren in diesen Bereichen wider.  

 

3. Durchschnittlicher Streitwert pro Mandat 
Die Spanne der Streitwerte der 1.344 ausgewerteten baurechtlichen Mandate aus den Jah­ren 2014/15 lag zwischen 350,00 € und 2.500.000,00 €.  
Der durchschnittliche Streitwert aus einer ergänzenden Erhebung für diese Jahre lag bei rund 26.000,- € je Baurechtsfall. Der Streitwert bemisst sich in der Regel nach den Mangel-und Mangelfolgeschadenbeseitigungskosten. Bei einer mangelhaft ausgeführten Gebäude­abdichtung betrifft dies z.B. die Kosten für die Beseitigung des Mangels an der Abdichtung, also der Herstellung der Gebäudeabdichtung nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik, sowie die Kosten für die Beseitigung ggf. aufgetretener Mangelfolgen, wie z.B. Durchfeuchtungen am Gebäude. Diese Kosten ergeben zusammen den Streitwert. 
Der prozentuale Anteil der Streitfälle mit einem Streitwert über 5.000,00 € war bei der aktuel­len Umfrage im Vergleich zur Umfrage aus 2008/09 etwa gleich geblieben und lag auch hier bei knapp über der Hälfte der Streitfälle. 
Im Rahmen von Baurechtsstreitigkeiten können sich aus der Arbeit von Sachverständigen, Gerichten und Rechtsanwälten erhebliche Kosten ergeben. Die folgende Grafik (Abb. 3) zeigt auf, wie die durchschnittlichen Kosten für Bauherren im Rahmen derartiger Streitigkei­ten einzuschätzen sind: Laut Umfrage lagen die durchschnittlichen Rechtsverfolgungskosten für die hier ausgewerteten Mandate bei außergerichtlicher Einigung bei rund 1.300,- € pro Mandat, für gerichtliche Verfahren bei rund 5.700,- € pro Mandat. Die Kosten für selbständi­ge Beweisverfahren beliefen sich auf durchschnittlich 9.200,- €, etwaige Gutachterkosten lagen pro Mandat bei durchschnittlich 3.800,- €. Bei rund 1/4 der Mandate mussten außerge­richtliche bzw. gerichtliche Sachverständigengutachten zur Klärung der Sachverhalte heran­gezogen werden. 
Diese Zahlen belegen, dass Baurechtsstreitigkeiten für Bauherren ein erhebliches Kostenri­siko darstellen können. 

 

Abb. 3: Grafik Kosten Baurechtsstreitigkeiten 

Die Auswertung der Angaben zur Frage nach dem Anteil der außergerichtlich / gerichtlich beendeten Fälle ergab, dass 66 Prozent der Fälle außergerichtlich und 34 Prozent gerichtlich abgeschlossen wurden. Diese Zahlen decken sich in etwa mit der letzten Umfrage aus 2008/09, bei der auch etwa 1/3 der Streitfälle gerichtlich und 2/3 außergerichtlich beendet wurden. 

 

4. Prozentuale Anteile der Streitgegenstände 
Die Abb. 4 zeigt die prozentualen Anteile der unterschiedlichen Streitgegenstände der aus­gewerteten baurechtlichen Mandate. Häufigste Konfliktquelle mit fast 1/3 der Fälle (28 Pro­zent) waren Mängel vor der Abnahme, in 24 Prozent der Fälle Mängel nach der Abnahme. 10 Prozent der Streitfälle standen in Zusammenhang mit Firmeninsolvenzen. Vertragsver­stöße und Schadenersatzforderungen waren zu 22 Prozent Ursache eines Rechtsstreits und Leistungsverweigerungen zu 16 Prozent. 

 

Abb. 4.: Grafik Streitgegenstand

 

Als Leistungsverweigerung ist in diesem Zusammenhang die Geltendmachung eines Zu­rückbehaltungsrechts wegen Mängeln an der Bauleistung zu verstehen. Eine Leistungsver­weigerung ist regelmäßig gegeben, wenn Mängel an der vereinbarten Bauleistung auftreten. Das Zurückbehaltungsrecht macht in der Regel das Doppelte der mutmaßlichen Mangelbe­seitigungskosten aus. 
Am häufigsten wurde im Rahmen der hier analysierten baurechtlichen Mandate um Mängel vor und nach der Abnahme gestritten. Diese beiden Bereiche wurden nachfolgend in die Tie­fe betrachtet und die Mängel den einzelnen Bauphasen zugeordnet. 

 

5. Streitgegenstand vor / nach Abnahme 
Sowohl vor, als auch nach der rechtsgeschäftlichen Abnahme eines Bauvorhabens lag der Streitgegenstand laut Umfrage hauptsächlich bei den Bauphasen Keller / Abdichtung, Roh­bau sowie Fenster und Türen (vgl. Abb. 5). Dem Rohbau muss diesbezüglich das Hauptau­genmerk gelten. In rund 1/3 der Fälle wurde gemäß Auswertung der vorliegenden baurechtli­chen Mandate wegen Fehlern und Mängeln beim Rohbau gestritten. 

 

Abb. 5: Grafik Gegenüberstellung Streitgegenstand vor / nach Abnahme 

 

6. Gründe des Rechtsstreites 
Gründe für Rechtsstreite rund um Bauvorhaben ergaben sich nach einer gesonderten Aus­wertung von 928 Mandaten mit etwa 26 Prozent bei Honoraren / Werklohn, mit knapp 20 Prozent bei Baukosten, mit 15 Prozent bei Feuchteschutz, mit 10 Prozent bei Wärmeschutz und mit knapp 14 Prozent bei Planungsleistungen (vgl. Abb. 6). 

 

Abb. 6: Grafik Gründe eines Rechtsstreits 

Wurden Rechtsstreite hinsichtlich Honoraren / Werklohn geführt, ist dies in der Regel auf verschiedene Motive zurückzuführen. Letztendlich wurde das Honorar bzw. der Werklohn nicht oder nicht in Gänze gezahlt. Gründe hierfür können beispielsweise die Überschreitung der Baukosten z.B. aufgrund von Nachträgen, die Überschreitung der Bauzeit, das Nichterreichen eines vereinbarten Gebäudestandards, die gerichtliche Geltendmachung eines Werklohnanspruchs des Unternehmers, den der Bauherr aufgrund von Baumängeln nicht erfüllen will, etc. sein.

 

7. Beendigung des Verfahrens durch Urteil / Vergleich / sonstige Erledigung 
In 34 Prozent der untersuchten baurechtlichen Mandate konnte man sich bei Unklarheiten / Streitigkeiten im Rahmen eines Bauvorhabens nicht außergerichtlich einigen. Diese Fälle wurden gerichtlich anhängig gemacht. 41 Prozent dieser Fälle wurden in der ersten Instanz entschieden, knapp 11 Prozent in der Berufungsinstanz. 0,3 Prozent der Fälle mussten vom Bundesgerichtshof entschieden werden. Verglichen haben sich die Parteien in 38,5 Prozent der Fälle. 

 

Abb. 7.: Grafik Beendigung der gerichtlichen Verfahren 

 

8. Sachverständigengutachten 
Von den befragten Vertrauensanwälten des BSB wurden insgesamt 343 Sachverständigen­gutachten herangezogen. Das bedeutet, dass bei ca. einem Viertel der Mandate zur Klärung einer Streitigkeit die Einholung eines Sachverständigengutachtens mit den entsprechenden Kosten notwendig war. 
Die durch Sachverständigengutachten durchschnittlich ausgelösten Kosten betragen rund 3.800,- €. Damit sind die Gutachterkosten gegenüber der Voruntersuchung um über 25 Pro­zent gestiegen. 

 

9. Fazit 
Rechtsstreitigkeiten sind für Bauherren, aber auch für alle anderen am Bau Beteiligten eine langwierige, oft kostenintensive und nervenaufreibende Angelegenheit. Dabei lassen sich bestimmte Risiken schon im Vorfeld minimieren. Eine Vertragsprüfung vor Unterzeichnung des Bauvertrages hilft, das Risiko eines späteren Rechtsstreites erheblich zu reduzieren.  
Die Praxis zeigt: Wer als Bauherr noch vor Vertragsabschluss juristischen Rat in Anspruch nimmt, minimiert von vornherein das Konfliktpotenzial. Geprüft wird vor Vertragsabschluss insbesondere der Bauvertrag inklusive der Bau- und Leistungsbeschreibung für das Bauvor­haben. Diese Vertragsunterlagen werden in der Regel vom Bauunternehmen vorformuliert, sie werden bei der Vertragsprüfung auf Ausgewogenheit, Klarheit und Vollständigkeit hin überprüft. 
In diesem Zusammenhang ist es für private Bauherren wichtig zu wissen, dass selbst bei bestehender Rechtsschutzversicherung Baurechtsfälle in der Regel nicht vom Versiche­rungsschutz umfasst sind, die Kosten eines Baurechtsstreites folglich vom Bauherrn zu tra­gen sind. 
Außerdem sind Baurechtsstreitigkeiten in aller Regel zeitaufwendig. Die Länge eines Bau­prozesses innerhalb einer Instanz über mehrere Jahre ist leider nicht die Ausnahme. Hinzu kommt das Prozessrisiko, nämlich die Frage, ob der Rechtsstreit zugunsten des Bauherrn entschieden wird. Das generelle Kostenrisiko einer gerichtlichen Auseinandersetzung ließe sich minimieren, wenn Bauherren sich noch vor Vertragsunterzeichnung umfassend beraten und ihre Bauverträge, Bau- und Leistungsbeschreibungen prüfen lassen. 
Um das Risiko einer Insolvenz der beauftragten Firma zu vermeiden, das laut der vorliegen­den Auswertung immerhin in rund 10 Prozent der Fälle zu einem Rechtsstreit führt, ist im Rahmen der Vertragsprüfung eine Prüfung der wirtschaftlichen Solvenz in Form einer Boni­tätsbewertung des jeweiligen Unternehmens zu empfehlen. 
Baumängel und deren Beseitigung gelten als Hauptursachen für juristische Streitigkeiten. Damit das Bauvorhaben fachgerecht geplant, errichtet und die vertraglich vereinbarte Bau­qualität auch erreicht wird, ist eine unabhängige fachliche Begleitung der Baumaßnahme durch so genannte baubegleitende Qualitätskontrollen im Rahmen der Bauausführung von Bauvorhaben anzuraten. Werden Mängel im Ansatz entdeckt und sofort beseitigt, können sie sich nicht zum Gegenstand von Streitigkeiten entwickeln. Diese Aussage wird auch durch die Ergebnisse einer gemeinsamen Untersuchung des BSB und des IFB zur „Bauqualität beim Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern“ gestützt. Sowohl Bauherren als auch Baufirmen bleiben damit häufig aufwändige juristische Auseinandersetzungen erspart.  
 

Die Verfasser 
Hannover, 10.11.2016 

 

(Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V.)