OLG Celle Urteil vom 07.03.2013-16 U 147/12

BSB-Vertrauensanwalt Manfred Raber kommentiert

Geklagt
Wird ein genehmigungsbedürftiges Bauvorhaben ohne eine solche errichtet, kann das die Verfügung des Bauamtes zum Einstellen des Baus nach sich ziehen. Das ist weithin bekannt. Auch, dass bei fehlender Genehmigungsfähigkeit eine Beseitigung des Baus angeordnet werden kann.
Weniger bekannt ist, dass – gern heimliche – bauliche Veränderungen im Außenbereich zum Verlust des Bestandsschutzes führen. Vor allem statische Veränderungen ziehen die direkte Verfügung nach sich, das komplette Gebäude zu beseitigen. Ebenfalls ist kaum bekannt, dass die Baugenehmigung selbst noch nicht zum Baubeginn berechtigt. Bußgelder bis zum fünfstelligen Bereich drohen, wenn der Bauherr den Baubeginn nicht anzeigt oder in der Ausführung vom Inhalt der Baugenehmigung abweicht. Das gilt selbst dann, wenn die Abweichung genehmigungsfähig ist. Die Risiken gehen zu Lasten des Bauherrn, der beauftragte Unternehmer ist berechtigt, den Vertrag gem. § 642, 643 BGB zu kündigen. Er kann die erbrachten Leistungen einerseits sowie die nicht erbrachten Leistungen andererseits abrechnen – freilich nach Abzug der ersparten Aufwendungen.
Das OLG Celle hatte über den umgekehrten Fall zu entscheiden. Hier begann das beauftragte Unternehmen mit der Bauausführung, obschon weder die Baugenehmigung vorlag noch der vom Bauherrn gestellte Antrag bei der KfW genehmigt war. Der Bauherr kündigte den Bauvertrag. Das Bauunternehmen rechnete neben den erbrachten Leistungen auch die nicht erbrachten ab.

Entschieden
Das OLG Celle gab dem Bauherrn insofern Recht, dass der Beginn von Bauarbeiten ohne Genehmigung durch das Bauunternehmen für ihn einen wichtigen Kündigungsgrund darstellte. Allerdings verurteilte das Gericht den Bauherrn zur Zahlung der vereinbarten Vergütung – jedoch nur für die erbrachten Leistungen. Nicht erbrachte sind nicht zu bezahlen.

Kommentiert
Ob ein wichtiger Grund vorliegt, der den Bauherrn berechtigt, den Bauvertrag zu kündigen, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Wer als Bauherr zu schnell schießt, riskiert, dass die Kündigung als freie Kündigung behandelt wird und er neben der Vergütung für die erbrachten Leistungen auch die nicht erbrachten nach Abzug ersparter Aufwendungen vergüten muss. In der Regel enthalten Hausbauverträge deshalb durchaus wirksame pauschalierte Vergütungsbeträge von 5 bis 10 Prozent.
Hier allerdings lag mit dem verfrühten Start des Bauunternehmens ein wichtiger Kündigungsgrund vor. Zudem war so auch die KfW Förderung in Gefahr. Das macht die Entscheidung jedoch noch nicht außergewöhnlich. Das Besondere war, dass das Gericht erstmals die Frage aufwarf: Gehört es zu den Obliegenheiten des Bauunternehmers, vor Baubeginn Fragen zu prüfen, die eigentlich in der Sphäre des Bauherrn liegen, nämlich Baugenehmigung, Finanzierung, KfW-Förderung etc.? Doch Vorsicht! Eine solch weitreichende Verpflichtung lässt sich aus der Entscheidung des OLG Celle nicht ableiten. Es bleibt dabei: Wer als Bauherr ohne Baugenehmigung baut – oder bauen lässt – trägt höchst selbst die Konsequenzen.

September 2015 - Manfred Raber, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Arbeitsrecht, Erfurt