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Mit diesen Baunebenkosten müssen Sie rechnen

 

Während man eine ziemlich konkrete Vorstellung davon hat, wie viel Grundstück und Haus kosten dürfen, sind die Baunebenkosten zunächst die große Unbekannte. Sie haben eine enorme Relevanz und müssen von Anfang an mit einkalkuliert werden. Dabei ist es nicht so kompliziert, wie es auf dem ersten Blick erscheinen mag. Wir erklären einzeln und verständlich, welche Posten aufkommen. Die Kosten addieren sich aus verschiedenen Bereichen zusammen. Manche sind bereits zu bezahlen, bevor es mit dem Bau überhaupt losgehen kann, andere begleiten einen die gesamte Bauphase über. Damit es keine bösen Überraschungen gibt, geben wir einen Überblick, womit zu rechnen ist.

 

Wenn der Makler bei der Grundstücksuche hilft

Bei einem Neubauprojekt, wie z.B. dem Bau eines Fertighauses fallen Maklerkosten in der Regel nur an, soweit ein Makler das Grundstück vermittelt hat. Man kann von etwa 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer ausgehen. Diese berechnen sich natürlich nur auf den Grundstückspreis und sind in der Summe entsprechend niedriger, als wenn der Makler ein bebautes Grundstück vermittelt.

 

Kein Immobiliengeschäft ohne Notar

Kein Immobiliengeschäft ist in Deutschland ohne eine Eintragung in das Grundbuch gültig. Dafür bedarf es der Beglaubigung durch einen Notar. Die Gebühren für den Notar liegen bei etwa 1,5 Prozent des Grundstückskaufpreises. Das hört sich zunächst einmal nicht viel an, schließlich geht es ja in dem meisten Fällen um unbebautes Bauland. In der Regel muss aber zusätzlich noch eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden. Auch hierfür fallen Gebühren an. Gegebenenfalls müssen noch weitere gebührenpflichtige Eintragungen und Löschungen im Grundbuch vorgenommen werden. Darunter fallen zum Beispiel Wege- und Wohnrechte sowie die Löschung bestehender Belastungen oder einer Auflassungsvormerkung. Die Auflassungsvormerkung ist schon für relativ für vergleichsweise wenig Geld zu haben und sichert den Käuferanspruch auf das Grundstück, bevor das Eigentum endgültig an den Käufer übergegangen ist. Das ist sinnvoll, falls dem Verkäufer in der Zwischenzeit die Insolvenz droht.

 

Tipp: Um Geld zu sparen, sollte man möglichst alles an einem Termin erledigen, d.h. die Grundschuldbestellungsurkunde schon im Vorfeld organisieren und an den Notar übergeben.

 

Ebenso betreut der Notar die Abwicklung des Grundstückskaufs. Das heißt, dass der Notar sicherstellt, dass das Grundstück nicht übertragen wird, ohne dass der Kaufpreis gezahlt wird bzw. der Kaufpreis nicht gezahlt wird, ohne dass das Grundbuch entsprechend geändert wird. Neben dieser Sicherung regelt er auch die Gewährleistung für Mängel und die Aufteilung der Erschließungskosten.

Zuzüglich aller Gebühren fallen noch einmal 19 Prozent Mehrwertsteuer an. Im Ergebnis sollte man also lieber 1,5 bis 2 Prozent der Summe aus Grundstückswert und Grundschuld einplanen.

 

Im Überblick: Hier ist der Notar involviert

 

• Betreuung und Beurkundung des Grundstückskaufvertrags als neutrale Instanz
• Eintragung ins Grundbuch
• Eintragung/Löschung von Belastungen
• Eintragung und Betreuung der Grundschuld
• Eintrag/Löschung der Auflassungsvormerkung
• Eintragung/Löschung von Wege- und Wohnrechten.
• Dank Grunderwerbsteuer verdient auch der Staat mit

 

Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Die Höhe legen die jeweiligen Bundesländer fest. Bis 2007 betrug sie bundesweit 3,5 %. Seit die Bundesländer die Höhe bestimmen dürfen, haben sich erhebliche Unterschiede ergeben.

 

Im Jahre 2014 hat sich das Bundesland Schleswig-Holstein mit 6,5 Prozent an die Spitze gesetzt. Zum 1. Januar 2015 ziehen Nordrhein-Westfalen (NRW) sowie das Saarland ebenfalls auf 6,5 Prozent nach, ebenso wie Brandenburg zum 1. Juli 2015 und Thüringen zum 1. Januar 2017. Lediglich die Bundesländer Bayern und Sachsen stehen noch bei dem ehemals einheitlichen Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent aus dem Jahre 1998.

Die übrigen Bundesländer liegen dazwischen, so liegt Hamburg bei noch vergleichsweise moderaten 4,5 Prozent, während in Berlin und Hessen 6,0 Prozent Grunderwerbsteuer zu zahlen sind.

Die meisten Bundesländer liegen mit 5,0 Prozent bei der Grunderwerbsteuer im oberen Mittelfeld – dies sind Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen.

Hat man diese ersten Hürden hinter sich gebracht, ist man Eigentümer eines Grundstücks. Bis mit dem Bau begonnen werden kann, müssen noch einige Voraussetzungen erfüllt und Kosten gestemmt werden.

 

Hausanschlusskosten und Erschließungsbeitrag

Unter Hausanschluss versteht man alle Leitungen wie Kabel und Rohre zur Anbindung ans Kommunikationsnetz, an die Wasserversorgung, ans Abwassersystem und so weiter. Die Anschlusskosten bewegen sich häufig in einem Rahmen von 10.000 bis 20.000 Euro, können je nach Gegebenheit aber auch höher ausfallen. Ausschlaggebend ist hier die Entfernung zum nächsten Anschlusspunkt. In einem und demselben Baugebiet können die Anschlusskosten also erheblich variieren. Als Bauherr muss man 90 Prozent der Kosten der öffentlichen Erschließung tragen. Wie hoch die Anschlusskosten im Einzelnen sind, lässt sich bei den regionalen Versorgern erfragen.

Selbst bei bereits teil- oder vollerschlossenen Grundstücken muss man einen gewissen Puffer einrechnen, denn von dem Anschluss des Grundstücks bis zum Haus sind auch noch einige Meter zu überbrücken. Wo die Anschlüsse im Haus gebraucht werden, hängt nicht zuletzt von der Lage der Immobilie auf dem Grundstück und der Aufteilung der Räumlichkeiten ab. Grundsätzlich erfolgt der Hausanschluss jedoch auf dem direkten Weg. Die Arbeiten müssen erledigt sein, bevor der Keller gebaut bzw. die Bodenplatte gegossen wird. Die Kosten für die private Erschließung hat man zu 100 Prozent selber zu tragen und gehören zu den Baukosten. Manche Fertighausanbieter kümmern sich auch um die Hausanschlüsse, eine Selbstverständlichkeit ist das jedoch nicht. Die Kosten sind sehr variabel, man sollte im Schnitt aber zumindest 5.000 bis 15.000 Euro einplanen.

Gerade in Neubaugebieten kommt häufig noch der Bau von Straßen oder Kinderspielplätzen hinzu. Je nachdem, welche weiteren Infrastrukturmaßnahmen wie zum Beispiel der Bau einer Straße, die Einrichtung von Straßenbeleuchtung, die Befestigung von Parkflächen oder der Bau von Schallschutzwänden von der Kommune übernommen werden, werden die Kosten nach einem zuvor festgesetzten Schlüssel auf alle Anlieger umgelegt. Deswegen brauchen Stadtverwaltungen mitunter etwas länger, bis sie die Erschließungskosten erheben. Manchmal dauert das mehrere Jahre. Es lohnt sich also, den kalkulierten Betrag auf einem gesonderten Konto abzulegen, um nicht in einen finanziellen Engpass zu geraten, wenn plötzlich der Gebührenbescheid der Stadt in Haus flattert.

Dass man sich an Infrastrukturmaßnahmen beteiligen muss, die sich vor der Haustür abspielen, kann immer wieder mal vorkommen. Wird das Kanalnetz erneuert oder ein lärmoptimierter Asphalt aufgebracht, kann die Gemeinde eine Beteiligung der angrenzenden Eigentümer verlangen, da sich durch solche Maßnahmen das Wohnumfeld verbessert.

 

Ein Bodengutachten ist Pflicht

Das Bodengutachten oder Baugrundgutachten ist eine Grundvoraussetzung für den Bau des Hauses. Es gibt darüber Auskunft, wie der Boden beschaffen ist und ob er sich überhaupt zur Bebauung eignet. Ebenso gibt das Gutachten Auskunft darüber, ob unter Umständen besondere Maßnahmen notwendig sind, das Haus vor eindringender Feuchtigkeit zu schützen oder spezielle statische Anforderungen gestellt werden.

In der Regel wird Bauland nicht umsonst als solches bezeichnet. Das heißt, dass alles in Ordnung ist oder aber regionaltypische Vorkehrungen getroffen werden müssen. So sind in einigen Regionen aufgrund des hohen Grundwasserspiegels besondere Gebäudeabdichtungen notwendig. In bergigen Regionen wiederum kann ein felsiger Untergrund einen erhöhten Aufwand beim Kellerbau bedeuten.

Auch die vorherige Nutzung des Grundstücks kann Einfluss auf die Beschaffenheit haben. So könnten in ehemaligen Industrie- oder Militäranlagen Altlasten im Boden gefunden werden. Ebenso kann es vorkommen, dass auf Grundstücken, die schon einmal zur Wohnbebauung genutzt wurden, die Häuser zwar abgerissen wurden, die Keller aber aus Kostengründen einfach zugeschüttet wurden und dann in Vergessenheit gerieten. Ebenso kann es in alten Berg- oder Tagebauregionen vorkommen, dass sich der Boden noch setzt, woraus Schäden am Haus entstehen können. Das sind natürlich Extrembeispiele, die die Hausbaukosten in die Höhe treiben können. Doch darüber gibt das Bodengutachten Aufschluss und sorgt für mehr Transparenz.

Im Idealfall liegt das Bodengutachten schon vor dem Kauf des Grundstücks vor, denn die Beschaffenheit des Bodens hat einen großen Einfluss auf den Wert des Grundstücks. So weiß man rechtzeitig, worauf man sich einlässt oder ob man lieber an anderer Stelle baut.

Das Bodengutachten selbst kostet je nach betriebenem Aufwand zwischen 500 und 1000 Euro.

 

Das Grundstück muss vermessen werden

Abstandflächen sind ein wichtiger Punkt im deutschen Bauordnungsrecht. Umso wichtiger ist es deswegen, dass das Baugrundstück vor dem Bau korrekt vermessen wird. Die Vermessung nimmt in der Regel ein Vermessungsbüro vor, das u.a. einen amtlichen Lageplan sowie einen objektbezogenen Lageplan für das Projekt erstellt.

Sollte ein Grundstück beispielsweise durch eine Parzellierung neu zugeschnitten werden oder die letzte Vermessung Jahrzehnte zurückliegen und aufgrund der verwendeten Technik zu ungenau gewesen sein, lohnt sich eine Vermessung bereits vor dem Grundstückskauf. Beachten Sie aber, dass nur der Eigentümer einen Antrag auf Vermessung stellen kann.

Zum Bauantrag gehört ein amtlicher Lageplan. Zu Baubeginn muss eine Absteckung an der Stelle erfolgen, an der das Haus errichtet wird. Nach Fertigstellung des Objektes muss ein katasterrechtlicher Gebäudenachweis („Gebäudeeinmessungspflicht“) erbracht werden, um zu zeigen, wie das Haus letztendlich steht. Die Vermessungskosten sind in den jeweiligen Vermessungsgebührenordnungen der Länder festgeschrieben. Hierfür sollte man zwischen 1.200 und 2.500 Euro einplanen. Je nach zu betreibendem Aufwand (zum Beispiel das Setzen neuer Grenzpunkte) und Wert des Grundstücks kann der Betrag aber auch höher ausfallen.

 

Nach der Baugenehmigung kann es losgehen

Ist das Bodengutachten erstellt und das Grundstück vermessen, kann ein Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden. Die Kosten dafür hängen vom Umfang des Bauvorhabens und der Gebührensatzung der Gemeinde ab, sollten bei einem Einfamilienhaus bis 150 m² Wohnfläche aber 1000 Euro nicht übersteigen. Ohne Baugenehmigung geht auf dem Bau jedoch nichts und ohne Begleichung des Gebührenbescheids ergeht auch noch keine Baugenehmigung. Eine Baugenehmigung ist für ein Jahr gültig. Bis dahin muss man mit dem Bau beginnen.

 

Der Prüfstatiker im Fertighausbau

In den Bundesländern Berlin, Brandenburg und Hessen ist die Beauftragung eines Prüfstatikers vorgeschrieben. Dieser überprüft normalerweise, nachdem bereits ein Statiker die Pläne des Architekten geprüft hat, dessen Berechnungen. Zudem überprüfte während der Bauphase die Bewehrung der Bodenplatte und Decken bevor diese mit Beton vergossen werden und erstellt einen Prüfbericht über den Rohbau. Beim Fertighausbau gibt es in der Regel keinen wirklichen Rohbau. Der Prüfstatiker ist deswegen aber nicht entbehrlich. Er jedoch wird häufig vom Fertighaushersteller gestellt und ist im Preis inbegriffen. Das liegt an der besonderen Vertragscharakteristik beim Fertighausbau (siehe Beitrag Baukosten).

 

Baumfällungen sowie Einrichtung und Betrieb der Baustelle

 

Alte Bäume auf einem Grundstück können später im Garten für eine schöne Atmosphäre sorgen. Für den Bau aber sind sie häufig hinderlich oder stehen schlichtweg im Weg. Ab einem gewissen Stammumfang ist für eine Fällung eine Genehmigung bei der Gemeinde einzuholen. Ebenso sollte man Naturschutzvorschriften beachten, da von März bis September Fällungen untersagt sein können. Auch können dicke Wurzeln einen Aushub erschweren. Die Fällung sollte man, soweit es sich nicht nur um dünne Stämmchen handelt, in jedem Fall Profis überlassen. Die Kosten können sich dabei inklusive Genehmigung und Entfernung der Wurzeln auf bis zu 500 Euro pro Baum belaufen.

 

Die Baustelle einrichten: Strom- und Wasserversorgung, Wege anlegen

Sind die Hindernisse aus dem Weg geräumt, müssen der Baugrund vorbereitet und die Baustelle eingerichtet werden. Eventuell müssen Wege für Baufahrzeuge befestigt werden, damit diese sich nicht festfahren. Die Einrichtung einer Baustraße ist aber verhältnismäßig günstig. Das hängt natürlich von der jeweiligen Fläche ab, aber mehr als 250 Euro muss man in der Regel dafür nicht einkalkulieren.

Der Boden muss vorbereitet und eingeebnet werden. Ist ein Keller geplant, muss eine Baugrube ausgehoben werden und auch eine Bodenplatte wird nicht einfach auf den Boden gesetzt. Die Auschubkosten belaufen sich auf etwa 3,50 bis 4,50 Euro pro Kubikmeter. Das hängt jedoch auch von der Bodenklasse ab. Bei Böden mit hohem Wasseranteil oder felsigen Böden ist der zu betreibende Aufwand für die Firmen deutlich höher und entsprechend höher sind die zu erwartenden Kosten. Der Aushub muss natürlich auch abtransportiert werden. Die Kosten pro Kubikmeter liegen zwischen 10 und 16 Euro pro Kubikmeter.

 

Ebenso wird auf einer Baustelle viel Wasser und Strom benötigt. Wenn man für beides zusammen etwa 500 Euro einplant, ist man gut beraten.

 

Diese Versicherungen braucht der Bauherr

Dass ein Fertighaus in der Regel innerhalb von drei Tagen an Ort und Stelle steht, minimiert das Risiko, dass es auf der Baustelle zu einem Unfall kommt, ungemein. Das heißt aber nicht, dass man an dieser Stelle sparen und auf wichtige Versicherungen verzichten sollte. Dennoch sparen Fertighaus-Bauer bei Versicherungen, denn die Prämien sind entsprechend gering.

Unverzichtbar ist die Bauherrenhaftplichtversicherung. Sie deckt Personen-, Sach- und Vermögensschäden ab und wird für eine für den Abschluss einer Baufinanzierung mitunter auch vorausgesetzt. Sie deckt auch Schäden ab, die Freunde oder Verwandte auf der Baustelle selbst oder im Zusammenhang mit der Bautätigkeit beim Nachbarn verursachen.

 

Obwohl ein Fertighaus meist innerhalb weniger Tage steht, macht auch hier Gelegenheit Diebe. Ein Bauzaun ist für Einbrecher, die es beispielsweise auf Metall abgesehen haben, kein großes Hindernis. Auch wenn Baumaterial bei den Bauarbeiten beschädigt wird, ersetzt die Versicherung diesen Schaden.

Eine optionale Versicherung ist die Baufertigstellungsversicherung. Sie sichert Sie vor dem - im Fertighaussegment zugegebenermaßen unwahrscheinlichen - Fall ab, dass der Bauunternehmer insolvent ist und nicht mehr die vereinbarte Leistung erbringt.

 

Gerade wenn das Fertighaus nicht schüsselfertig übergeben werden soll, sondern als Ausbauhaus geliefert wird, greift man gerne auf die Hilfe von Freunden zurück. Helfen bei der Fertigstellung eines Ausbauhauses Freunde und Familie tatkräftig mit, sind diese – auch wenn sie unentgeltlich arbeiten – bei der Berufsgenossenschaft anzumelden.

 

Für alle Versicherungen zusammen sollte man etwa 500 bis 1000 Euro einrechnen.

 

 

Den Außenbereich nicht aus den Augen verlieren

Wenn das Haus einmal steht, müssen je nach Ausführung noch Wege zur Haustür gepflastert, eine Einfahrt betoniert oder eine Terrasse gebaut werden. In jedem Fall sollten die Zuwege fest im Budget mit eingeplant werden.

 

Ein ordentlich angelegter Garten hat vielleicht nicht die oberste Priorität, kostet aber häufig mehr, als man sich das zunächst vorstellen mag. Eine Packung Rasensamen ist natürlich recht günstig, aber mit Gartenhaus, Terrasse, Möbeln sowie natürlich Pflanzen und vielleicht einem Teich kann ein Garten leicht 5.000 Euro und mehr kosten.

 

Alle Baunebenkosten übersichtlich auf einen Blick:

Um einen Überblick aller Kosten zu verschaffen, führen wir in dieser Liste noch einmal kurz die einzelnen Posten mit ungefähren Werten auf. Im vorangegangenen Fließtext findet man zu jedem Unterpunkt noch genauere Informationen zum Thema Kosten und Zusammensetzung.

 

• Makler bei der Grundstücksuche: 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises
• Gebühren für den Notar: etwa 1,5 Prozent des Grundstückskaufpreises
• Grunderwerbsteuer: zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises
• Hausanschlusskosten und Erschließungsbeitrag: häufig in einem Rahmen von 10.000 bis 20.000 Euro (je nach Gegebenheit aber auch höher)
• Bodengutachten: zwischen 500 und 1.000 Euro
• Grundstücksvermessung: 1.200 und 2.500 Euro
• Baugenehmigung: bei einem Einfamilienhaus bis 150 m² Wohnfläche nicht über 1000 Euro
• Prüfstatiker im Fertighausbau: häufig vom Fertighaushersteller gestellt und im Gesamtpreis inbegriffen.
• Baumfällungen: bis zu 500 Euro pro Baum
• Baustelleneinrichtung - Strom- und Wasserversorgung, Wege anlegen: zusammen etwa 500 Euro.
• Versicherungen: Für alle Versicherungen zusammen sollte man etwa 500 bis 1000 Euro einrechnen
• Außenbereich: Kosten sehr variabel - Terrasse, Teich, Möbel, Gartenhaus und ähnliche Posten beeinflussen den Preis des Gartens immens.

 

 

Die Baunebenkosten sind ein Teil der “versteckten Kosten beim Hausbau”, die so vorab schwer zu fassen sind. Behält man alle hier genannten Posten im Blick und kalkuliert sie zu Beginn der Planung mit ein, werden Schätzwerte für die Gesamtkosten aller Posten um ein Vielfaches genauer. Informieren Sie sich in unseren Ratgebern auch über Baufinanzierung oder generelle Baukosten.