ABC DES KELLERAUSBAUS

RATGEBER | KELLERAUSBAU

 
 

 

RATGEBER | KELLERAUSBAU

 

Kleines ABC des Kellerausbaus

 

Das Kellergeschoss birgt für viele Hauseigentümer ein weit­gehend ungenutztes Potenzial. Wer gezielt in dessen Ausbau investiert, kann neue Nutzungsmöglichkeiten erschließen und seine Wohnsituation verbessern. Aus ehemaligen Vorrats- oder Lagerräumen werden auf diese Weise Wohn-, Fitness- oder Hobbyräume, Saunalandschaften und anderen Wohlfühloasen.

 

Bedarfsermittlung: Was wird gebraucht, was ist erwünscht?

Der Kellerausbau erfordert aus planerischer und handwerkli­cher Sicht die Beachtung einiger wichtiger Grundregeln, ge­staltet sich aber in den meisten Fällen einfacher als angenom­men. Wenn die Fragen nach der künftigen Nutzung und damit nach den individuellen Ansprüchen der Nutzer geklärt sind, sollte im nächsten Schritt der Kostenrahmen festgelegt werden.

 

Behörden und Genehmigung: Was ist notwendig, was erlaubt?

Der Ausbau ist in der Regel genehmigungsfrei. Soll eine separa­te Wohnung entstehen, verändert sich die Nutzung. In diesem Fall ist eine Baugenehmigung erforderlich. Erkundigen Sie sich vor Baubeginn bei den zuständigen Behörden, z.B. Bauamt, nach den entsprechenden Vorschriften und Anforderungen. Außerdem schreiben jeweilige Landesbauordnungen (LBO) für Aufenthaltsräume Bedingungen wie Raumhöhe, Beleuchtung, Belüftung, Fluchtwege und Brandschutz vor. Darüber hinaus ist zu beachten, dass ungenutzte beheizte Kellerräume nach der Energieeinsparverordnung mit einer Wärmedämmung verse­hen sein müssen.

 

Bestands-Check: Was ist technisch möglich?

Um die technischen Möglichkeiten und den Umfang der Bauar­beiten zu ermitteln, ist ein Bestands-Check durch einen Experten (erfahrener Architekt oder Bauingenieur) zu empfehlen. Prüfen Sie gemeinsam mit dem Fachmann, ob der Ausbau des Kellers entsprechend der geplanten Nutzung überhaupt möglich bzw. sinnvoll ist. Da Keller oft nicht sehr hoch sind, Decke und Boden möglicherweise gedämmt werden müssen, ist zu klären, ob die erforderliche Raumhöhe gewährleistet ist. Wärmedämmung und Bauwerksabdichtung spielen eine entscheidende Rolle. Die vorhandenen Horizontal- und Vertikalabdichtungen sind zu prü­fen und gegebenenfalls nachzubessern. Technische Möglichkei­ten, Art und Materialien sind abhängig von der Art und dem Zustand der vorhandenen Abdichtung sowie den Boden- und Grundwasserverhältnissen. Hier sollte unbedingt fachlicher Rat eingeholt werden! Bezüglich der erforderlichen Art und Lage der Wärmedämmung von Bodenplatte und Kelleraußenwän­den ist zu entscheiden, ob Außen- oder Innendämmungen effek­tiver sind. Klarheit sollte man sich darüber verschaffen, ob die erforderlichen Versorgungsleitungen (Elektro, Heizung, Wasser, Abwasser) vorhanden sind bzw. inwieweit die Möglichkeit be­steht, diese an die Anlagentechnik des Hauses anzubinden. Wenn Veränderungen an der Heizungstechnik vorgenommen werden müssen, ist darauf zu achten, dass sie den aktuellen energetischen Anforderungen entsprechen. Denken Sie auch daran, dass die Kellerräume so weit wie möglich mit natürli­chem Licht versorgt werden sollten. Die Ergebnisse der Über­prüfung bilden die Grundlage für die Planung.

 

Planung: Was ist wichtig, was nützlich?

Die Nutzungsmöglichkeiten eines ausgebauten Kellers sind viel­fältig, was nicht zuletzt an seinen natürlichen Gegebenheiten liegt. So sorgen die angenehmen Raumtemperaturen im Erd­reich während des Sommers für optimales Klima, und mit einer Portion Phantasie lassen sich hier „Wohnträume“ mit einem be­sonderen Ambiente und Flair verwirklichen. Unabhängig davon, ob Sie den Keller selbst nutzen oder ver­mieten, ist es sinnvoll, möglichst weitsichtig und nachhaltig zu planen. Denken Sie an flexible Grundrisse und Konstruktionen, die eine Anpassung an veränderte Lebenssituationen möglich machen. Das reduziert die Kosten bei späteren Umbauten. Durch die Verwendung von Konstruktionen und Materialien mit hoher Qualität und Lebensdauer lassen sich die Aufwendungen für die Instandhaltung minimieren. Ebenso führt die konsequente Einhaltung der Vorgaben der neuen Energieeinsparverordnung bei Wärmedämmung, Beheizung und Nutzung erneuerbarer Energien zu spürbaren Kosteneinsparungen. Eine fachgerech­te Planung und Zusammenarbeit der am Ausbau Beteiligten ist hierfür unerlässlich. Informieren Sie sich deshalb rechtzeitig.

 

Materialauswahl: Wie und womit bauen?

Mit leichten Konstruktionen und Materialien lassen sich die un­terschiedlichsten Planungsideen realisieren. Vorausgesetzt, die Kellerräume werden kontinuierlich beheizt und belüftet. Infrage kommen unter anderem Materialien wie Holz- oder Holzwerk­stoffe, Leichtmetall, Gipskarton und Gipsbauplatten. Aber auch massive Bauteile aus Ziegeln, Kalksandsteinen, Poren- oder Leichtbeton sind möglich und mit Vorteilen verbunden. Die Vielfalt der verfügbaren Materialien im Bereich des Roh- und Ausbaus ist groß. Deshalb informieren Sie sich umfassend über die Eigenschaften der Produkte und die Verwendbarkeit für den Kellerausbau.

 

Qualität: Worauf ist zu achten?

Aus rechtlicher Sicht steht Ihnen als Bauherr bzw. Auftragge­ber ein mangelfreies, zweckentsprechendes „Werk“ zu, das vertragsgemäß vereinbarte Eigenschaften aufweisen muss. Vor dem Hintergrund des heute recht komplizierten Bauablaufs und der Material- und Systemvielfalt fällt einem Laien eine solche Beurteilung meist sehr schwer. Aus diesem Grund werden die Begleitung und Kontrolle durch einen unabhängigen Bauherrenberater empfohlen.  Wesentliche Schwerpunkte, deren Qualität sich nachhaltig auf die Nutzung und das Schadenrisiko auswirkt, sind Bauwerksab­dichtungen und Wärme- bzw. Schalldämmung (Schichtdicke, Material, Wärme- bzw. Schallbrückenfreiheit). Neben anforde­rungsgerechter Planung, Berechnung und Materialverwendung spielt die fach- und sachgerechte Ausführung eine wesentli­che Rolle. Qualitätskontrollen (z.B. Sichtkontrollen während des Bauablaufs) können das Schadenrisiko erfahrungsgemäß deutlich reduzieren. Nach erbrachter Handwerkerleistung und förmlicher Abnahme ist die Schlussrechnung fällig und beginnt die Gewährleistung. Bei den Kontrollen und der Abnahme kön­nen erfahrene Fachleute hilfreich sein. Beugen Sie Fehlern vor und informieren Sie sich. Der Bauherren-Schutzbund hat hierfür nicht nur die entsprechenden Serviceangebote, sondern bietet auch die Unterstützung durch erfahrene Fachexperten an.

 

Geld: Wie viel kostet es?

Der Kellerausbau kann eine gute Investition sein. Jedoch soll­te das Bauvorhaben realistisch berechnet sein und den indivi­duellen Möglichkeiten Rechnung tragen. Zu beantworten sind Fragen wie: Wie viel kostet der Kellerausbau? Was steht als Eigenkapital zur Verfügung? Welche Finanzierungen sind er­forderlich? Welche Fördermöglichkeiten können in Anspruch genommen werden? Auch dabei zahlt sich eine gute Beratung aus.

 

Checkliste Kellerausbau

 

BEDARF/WÜNSCHE

  • Selbstnutzung/Vermietung
  • Bedürfnisse, geplante Nutzung

 

BEHÖRDEN/GENEHMIGUNGEN

  • Bauordnungsrechtliche Anforderungen, z.B. nach der LBO als Aufenthaltsräume geeignet/herstellbar
  • Anforderungen an Belichtung/Beleuchtung
  • Anforderungen an Raumhöhen/Anforderungen an Rettungswege
  • Denkmalschutz
  • Bauantrag/Genehmigung (Nutzungsänderung)

 

BESTANDS-CHECK

  • Eignung (Kelleraufteilung, Raumhöhen), z.B. Raumhöhen ausreichend, geplante Raumaufteilung realisierbar
  • Zustand der Bausubstanz, z.B. Beschaffenheit der Kellersohle und der Außenwände
  • Wärme-/Feuchteschutz (Möglichkeiten Bauwerksabdichtung und Wärmedämmung)
  • Brandschutz
  • Schallschutz
  • Anlagentechnik/Leitungsführung/Kamine
  • Schadstoffe/Kontaminationen
  • Schädlingsbefall/Begutachtung/Sanierung

 

VORPLANUNG/PLANUNG

  • Eignung (Kelleraufteilung, Raumhöhen)
  • Flächen/Raumhöhen
  • Flexibilität/Raumanpassung
  • Belichtung (Fenster, Lichtschächte)
  • Zugang (Treppe, andere Ausgänge)
  • Statik/Baukonstruktion
  • Bauphysik/Energieeffizienz/Berechnungen gemäß Anforderungen der Energieeinsparverordnung
  • Technische Gebäudeausrüstung/Anlagentechnik

 

MATERIALIEN

  • Vergleich Planung – Ausführung
  • Zulassungen
  • Qualität/Lebensdauer
  • Spezifische Anforderungen (Ökologie, Gesundheit)

 

QUALITÄTSKONTROLLEN

  • Vertrag/Kontroll-Zeitpunkte, -Intervalle
  • Planung/Ausführung (Soll-Ist-Vergleich)
  • Dokumentation/Besprechungen
  • Abnahmebegleitung/-beratung

 

KOSTEN

  • Kostenschätzung gemäß Planung
  • Planungskosten/Kosten-Qualitätskontrollen
  • Baunebenkosten, Unwägbarkeiten
  • Behörden, Genehmigungen
  • Eigenmittel/Eigenleistungen
  • Finanzierungsart/-höhe/Belastung
  • Fördermittel (Art, Anforderungen)
  • Nutzungskosten

 

 

 

(Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V.)