HAUS | WERKVERTRAG

HAUS | WERKVERTRAG UND ANLAGEN

 

 

BAUHAUS365. | Der Traum vom Haus - WERKVERTRAG - Hausvertrag über die Lieferung und Erstellung eines Fertig-Hauses samt Anlagen und was zu beachten ist

 

 

HAUS | WERKVERTRAG

BAUHAUS365. | Werkvertrag  – Informationen und Daten rund Werkvertrag über die Erstellung eines Fertighauses zwischen Bauherren und Haushersteller. Wie sieht so ein Vertrag aus und was sollen die Bauherren beachten.

 
 
 

Der „Kauf“ des Hauses

Natürlich spricht man immer vom „Hauskauf“. Gerade beim Fertighaus steht aufgrund der deutlich verkürzten Bauphase auch weniger der Bau im Vordergrund als der Kauf des Hauses. Man geht zuvor durch die Bemusterungszentren und entscheidet sich, welche Fliesen oder welchen Bodenbelag man gerne hätte. Nur handelt es sich rechtlich nicht um einen Kaufvertrag. Man schließt mit dem Fertighausanbieter einen Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB). Das bedeutet, dass der Fertighausanbieter keine Sache schuldet, sondern ein Werk. Man selbst ist auch nicht „Käufer“ sondern „Besteller“.

Aber nicht alle Vorschriften des BGB sind anwendbar. Da es sich um Bauobjekt handelt, legen die Fertighausanbieter die Gewährleitungsansprüche der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) bei Mängeln fest. Dieser stellt sie rechtlich besser, da die Gewährleitung nach der VOB/B nur vier Jahre beträgt, während das BGB eigentlich fünf Jahre vorsieht.

 

 

Ein Werkvertrag ist ein Typ privatrechtlicher Verträge über den gegenseitigen Austausch von Leistungen, bei dem sich ein Teil (Unternehmer) verpflichtet, ein Werk gegen Zahlung einer Vergütung (Werklohn) durch den anderen Vertragsteil (Besteller) herzustellen. Vertragstypisch ist der geschuldete Erfolg. In Deutschland sind Werkverträge nach §§ 631 ff. BGB geregelt.

 

 

Werkverträge nach den Regularien des Bürgerlichen Gesetzbuchs

Seit seinem Inkrafttreten am 1. Januar 1900 sind die in den §§ 631 ff. geregelten Werkverträge fester Bestandteil des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Ihre historischen Vorläufer lassen sich bis zum Römischen Recht zurückverfolgen. Im Handwerk wurden Werkverträge lange Zeit als unproblematische Kontraktform betrachtet, weil die Auftragnehmer in diesen Branchen tatsächlich extern, weisungsungebunden sowie für unterschiedliche Auftraggeber konkrete „Werke“ erstellten und weil sie mit dieser Tätigkeit kein besser entlohntes Stammpersonal ersetzten. Bereits diese Selbständigen trugen indes das volle unternehmerische Risiko, wurden für ihre Arbeit erst nach Fertigstellung entlohnt und mussten sowohl für ihre Arbeitsmittel als auch für ihre soziale Absicherung aufkommen.

 

Der Werkbegriff beim Werkvertrag

Beim Werkvertrag schuldet der Werkunternehmer dem Werkbesteller die Herstellung eines Werkes (§ 631 Abs. 1 BGB), das heißt die Herbeiführung eines bestimmten Erfolges tatsächlicher Natur und der Werkbesteller als Gegenleistung dem Werkunternehmer den vereinbarten Werklohn. Beim Werkvertrag ist die Herstellung eines Werkes die vertraglich geschuldete Leistung als Tatbestandsmerkmal. Daher genügt das Bemühen zur Herstellung eines Werkes für die Vertragserfüllung nicht, erforderlich ist ein konkreter Leistungserfolg. Dabei ist es unerheblich, ob das Werk eine Sache oder ein unkörperliches Produkt von Arbeit ist. Der rechtliche Werkbegriff in diesem Sinne umfasst materielle und immaterielle Sachen, wie auch Erfolgsergebnisse einer Arbeit oder Dienstleistung (vgl. § 631 Abs. 2 BGB).

Abzugrenzen ist der Werkvertrag insbesondere vom Dienstvertrag und Kaufvertrag. Dabei ist beim Werkvertrag im Gegensatz zum Dienstvertrag ein bestimmter Erfolg geschuldet und nicht lediglich eine Tätigkeit oder Sorgfaltsverbindlichkeit. Beim Kaufvertrag ist nicht die Herstellung, sondern die Verschaffung der Sache Vertragsinhalt. Die Fälligkeit der Vergütung des Werkvertrags tritt mit der Abnahme des Werkes ein (§ 640, § 641 BGB). Damit tritt der Unternehmer mit der Erstellung des Werkes in Vorleistung, soweit nichts anderes vereinbart wurde. Die Herstellung beweglicher Sachen unterliegt kaufrechtlichen Regeln (§ 651 BGB). Der früher in diesen Fällen einschlägige Werklieferungsvertrag wurde im Zuge der Schuldrechtsmodernisierung abgeschafft.

Der Werkvertrag zielt auf ein festgelegtes Ergebnis, im Gegensatz etwa zum Dienstvertrag, der regelmäßige Erbringung zum Inhalt hat, und dem Kaufvertrag, der nicht auf einer vorher festgelegten Leistungsverpflichtung beruht. (siehe auch Auftrag.)

Gegenstand typischer Werkverträge sind Bauarbeiten oder die Erstellung von Gutachten und Plänen.

 

 

 

In der Praxis ist immer wieder zu beobachten, dass Werkvertäge (Bauverträge) ohne vorherige Beratung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht geradezu leichtfertig unterschrieben werden.

 

Die natürliche Vorfreude der Bauherren auf das neue Eigenheim, die Verkaufsargumente der geschulten Hausverkäufer und die einladenden Hochglanzprospekte lasse die ansonsten durchaus vorhandene, gesunde Skepsis der Bauherren oftmals in den Hintergrund treten.

 

„Die Bauherren bemerken diesen fatalen Fehler regelmäßig erst dann, wenn sich der Gang zum Anwalt aufgrund massiver Zerwürfnisse mit dem Bauunternehmer nicht mehr vermeiden lässt und der Bauvertrag gemeinsam mit dem Anwalt analysiert wird“.

 

Ist der Vertrag jedoch bereits geschlossen und wurde mit der Ausführung des Bauvorhabens bereits begonnen, seien die Gestaltungsmöglichkeiten gering.

 

„Fehlende Regelungen im Bauvertrag, die einen sinnvollen und notwendigen Schutz des Bauherrn bewirken und entsprechende Pflichten des Bauunternehmers auslösen, lassen sich nicht mehr nachholen“.

 

Der rechtliche Handlungsspielraum des Bauherrn sei dann mehr oder weniger auf die Ausübung der gesetzlichen Rechte beschränkt, soweit nicht auch diese durch das vom Bauunternehmer gestellte Vertragswerk wirksam außer Kraft gesetzt wurden.

 

 „Möglichkeiten der Unterstützung des Bauherrn ergeben sich für den beratenden Anwalt gleichwohl bei der Wahrnehmung von Mängelrechten oder der Ausübung von Zurückbehaltungsrechten“.

 

Ebenso können gesetzlich geschuldete Sicherheitsleistungen des Bauunternehmers eingefordert werden. Gleiches trifft zu für den Vorbehalt von Ansprüchen aus Bauzeitüberschreitung bzw. verspäteter Fertigstellung.

 

Der beste Schutz vor Rechtsstreiten ist, vor Vertragsunterzeichnung eine detaillierte Prüfung des Bauvertrags und der Bau- und Leistungsbeschreibung durch fachkundige Experten durchzuführen.

 

Alle Risiken und Unklarheiten, die bereits bei der Vertragsverhandlung abgeklärt werden können, senken für beide Seiten das Streitpotential.

 

Lässt sich bei Vertragsklauseln wie etwa einem unausgewogenen Zahlungsplan, Anfang der Montage, Fertigstellungstermin, einem einseitigen Leistungsänderungsrecht des Unternehmers oder einer Einschränkung des Hausrechts keine Verbesserung erwirken, sollte der private Bauherr seine Vertragsunterzeichnung ernsthaft in Frage stellen.

 

 

Auch wenn man es nicht erwartet hätte, auch im Werkvertrag des TOP-Anbieters fehlen verbindliche und eindeutige Regelungen zu Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellungstermin, oder sind Leistungsumfang, Art und Güte der Baustoffe und Baumaterialien sowie der Ausstattungsstandard unvollständig dargestellt, ..u.a.