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STAVBY | ANALÝZY A STUDIE

 

 

ANALYSE VON BAU- UND LEISTUNGSBESCHREIBUNGEN VON HAUSANBIETERN FÜR EIN- UND ZWEIFAMILIEN.HÄUSER 

Abschlussbericht IFB – 16553 / 2016 

Gemeinschaftsprojekt vom Bauherren-Schutzbund e. V. und dem Institut für Bauforschung e. V. 

 

Auftraggeber:  

Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB) Kleine Alexanderstr. 9/10 10178 Berlin  

 

Bearbeitung:  

Institut für Bauforschung e. V. An der Markuskirche 1, 30163 Hannover Dipl.-Ing. Heike Böhmer, GF Direktorin Dipl.-Ing. Janet Simon, wiss. Mitarbeiterin RA Horst Helmbrecht, wiss. Mitarbeiter  

 

Bericht :  15.06.2016 IFB – 16553  

 

Inhalt: 

1. Aufgabenstellung und Ziele     
2. Bewertungsmatrix     
3. Auswertung      
3.1 Allgemeine Objektangaben     
3.2 Planung, Bauleitung     
3.3 Baustelleneinrichtung     
3.4 Erdarbeiten      
3.5 Rohbauarbeiten      
3.6 Ausbauarbeiten      
3.7 Haustechnische Anlagen     
3.8 Ausstattung     
3.9 Außenanlagen      
3.10 Übergabe von Unterlagen und technischen Nachweisen      
4. Gesamtbewertung      
4.1 Prozentuale Verteilung der Gesamtbewertung der aktuellen Studie aus 2016  
4.2 Einzelübersicht der Leistungsbereiche  
5. Bauherrenrisiken      
6. Zusammenfassung   

 

 

1. Aufgabenstellung und Ziele 

Die Bau-und Leistungsbeschreibung stellt als Bestandteil des Bauvertrages die wichtigste Grund­lage für die Planung und Errichtung eines Hauses dar. Darin ist der Leistungsgegenstand definiert, über den der Bauvertrag abgeschlossen wird. 

Inhalt und Detaillierungsgrad der Bau-und Leistungsbeschreibung sind von größter Wichtigkeit für Bauherren, um z. B. den Leistungsumfang, das Preis-Leistungsverhältnis, die Bauqualität und den Ausstattungsgrad eines Bauvorhabens beurteilen zu können. Ebenso relevant sind die Inhalte für Planer und Bauausführende. Je detaillierter die Leistungen beschrieben sind, desto genauer las­sen sich Planungs-und Bauprojekte vom Auftragnehmer kalkulieren und durchführen. Zudem las­sen sich Leistungsumfang und -qualitäten in Verkaufsgesprächen und Vertragsverhandlungen besser darstellen. Die detaillierte Bau-und Leistungsbeschreibung ist zugleich Grundvorausset­zung für eine rechtlich eindeutige Festlegung des Vertragsgegenstands und eine vertrauensvolle Auftraggeber-Auftragnehmer-Beziehung. 

Die Bewertung der auf dem Markt befindlichen Bau-und Leistungsbeschreibungen im Sinne des Verbraucherschutzes und die entsprechende fachliche Beratung von Verbrauchern hat aus diesem Grund für den Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB) bereits seit vielen Jahren einen hohen Stellen­wert. Parallel dazu bemühen sich auch Politik und Bauforschung der bestehenden Problematik Rechnung zu tragen. 

Mit den „Mindestanforderungen an Bau-und Leistungsbeschreibungen für Ein-und Zweifamilien­häuser"(1) wurde im Rahmen der „Initiative kostengünstig qualitätsbewusst Bauen" vom Bundesmi­nisterium für Verkehr, Bau-und Stadtentwicklung erstmalig ein Bewertungsinstrument für private Bauherren entwickelt und im Jahre 2003 veröffentlicht. Im Rahmen einer vom BSB beauftragten Untersuchung des Instituts für Erhaltung und Modernisierung von Bauwerken e. V. (IEMB) an der TU Berlin wurden im Jahre 2006 zudem 116 Bau-und Leistungsbeschreibungen aus der Praxis im Vergleich zu den Mindestanforderungen evaluiert. 

Im Jahr 2007/2008 wurden die „Mindestanforderungen an Bau-und Leistungsbeschreibungen für Ein-und Zweifamilienhäuser"(2) novelliert und erweitert. Kurz darauf wurde vor diesem Hintergrund das Institut für Bauforschung e. V. vom BSB im Jahre 2010 beauftragt, im Rahmen einer weiteren Untersuchung festzustellen, in wie weit sich die Qualität der Bau-und Leistungsbeschreibungen gemessen an den novellierten Mindestanforderungen verändert hat. Gegenstand der Untersu­chung waren 100 Bau-und Leistungsbeschreibungen, die im Rahmen von Angeboten oder Ver­tragsverhandlungen von Generalunternehmern, Generalübernehmern oder Bauträgern als Ver­tragspartner bundesweit an potentielle Bauherren oder Erwerber übergeben wurden. 

Wenige Zeit zuvor hatte sich außerdem auch das AIBAU – Aachener Institut für Bauschadensfor­schung und angewandte Bauphysik, gGmbH, in seinem im Dezember 2008 erschienenen Bericht „Bauteilbeschreibungen im Bauträgervertrag -Empfehlungen zur Formulierung einer Baubeschrei­bung“ (3) mit der Materie auseinandergesetzt und z.T. sehr detaillierte Empfehlungen zur Formulie­rung verfasst. 

Das aktuelle Gesetzgebungsverfahren zur Reform des Bauvertragsrechts ist für den BSB Anlass, zum jetzigen Zeitpunkt nochmals zu untersuchen, wie es um die Qualität der Bau-und Leistungs­beschreibungen gemessen am Stand der im Jahr 2007/2008 festgelegten Mindestanforderungen bestellt ist. 

Gegenstand der Untersuchung sind wiederum 100 Bau-und Leistungsbeschreibungen von Gene­ralunternehmern, Generalübernehmern und Bauträgern, die bundesweit privaten Bauherren und Erwerbern zum Zwecke eines Vertragsabschlusses übergeben wurden. Dem Institut für Baufor­schung e. V. wurden sie vom BSB zur Analyse und Auswertung zur Verfügung gestellt. Die Aus­wertung erfolgt in anonymisierter Form. Struktur und Konzeption der Analyse orientieren sich dabei an der Untersuchung aus dem Jahre 2010. 

Ziel der Untersuchung ist eine objektive Bewertung von Bau-und Leistungsbeschreibungen für Ein-und Zweifamilienhäuser" nach den geltenden Kriterien der „Mindestanforderungen an Bau-und Leistungsbeschreibungen für Ein-und Zweifamilienhäuser". Gleichzeitig verfolgt der BSB mit der Untersuchung das Ziel, die Verbraucherberatung weiter zu verbessern und den Dialog mit der Bauwirtschaft zu fördern. 
 

(1) „Mindestanforderungen an Bau-und Leistungsbeschreibungen für Ein-und Zweifamilienhäuser“ (Stand 2003), Herausgeber: Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung, Berlin

(2) „Mindestanforderungen an Bau-und Leistungsbeschreibungen für Ein-und Zweifamilienhäuser“ (Stand Mai 2007), Herausgeber: Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung, Berlin

(3) „Bauteilbeschreibungen im Bauträgervertrag“, AIBAU – Aachener Institut für Bauschadensforschung und angewandte Bauphysik, gem. GmbH, Aachen, gefördert vom Bundesamt für Bauwesen und Raumord­nung, Bonn; Az.: Z6 – 10.07.03 – 07.16 / II 2 – 80 01 07 – 16

 

2. Bewertungsmatrix 

Untersuchungsgegenstand und somit Grundlage der Analyse und Bewertung sind 100 Bau-und Leistungsbeschreibungen, die dem Institut für Bauforschung e. V. vom BSB zur Analyse und inter­nen Auswertung zur Verfügung gestellt wurden. Die Analyse und Bewertung der Bau-und Leis­tungsbeschreibungen erfolgte auf der Grundlage der „Mindestanforderungen an Bau-und Leis­tungsbeschreibungen für Ein-und Zweifamilienhäuser" aus dem Jahr 2007/2008. Die dort be­schriebenen Leistungsarten wurden -wie in der Voruntersuchung 2010 -als zu prüfende Kriterien herangezogen und in eine Bewertungsmatrix überführt. Zur Gewährleistung von Transparenz und Kontrolle des Bewertungsverfahrens wurde die Bewertungsmatrix mit einem Punktesystem hinter­legt. Folgende Punktebewertung liegt der Analyse der Bau-und Leistungsbeschreibungen zugrun­de: 

 

Tabelle 1: Bewertungsskala 

Auf der Grundlage der Punktebewertung werden die einzelnen Leistungen jeweils über alle bewer­teten Leistungsbeschreibungen hinweg miteinander verglichen. Besonderheiten und Abweichun­gen werden durch Anmerkungen kommentiert. 

In der ersten Bewertungsebene werden die einzelnen Leistungen innerhalb der Leistungsbereiche zusammengefasst und gewichtet. Die Gewichtung erfolgt in Abhängigkeit von der technischen Re­levanz der Leistungsbereiche im Rahmen der Gesamtleistung. Dabei wird auch die sehr unter­schiedliche Anzahl der zu prüfenden Parameter (Leistungen) in den einzelnen Leistungsbereichen berücksichtigt (vgl. Tabelle 2). 

In der zweiten Bewertungsebene werden die Leistungen innerhalb des jeweiligen Leistungsbe­reichs beschrieben und entsprechend ihrer Relevanz innerhalb des Leistungsbereiches gewichtet. Die gewichtete Punktzahl der Leistungen wird tabellarisch erfasst, im Verhältnis zur maximal er­reichbaren Punktzahl prozentual bewertet und in der Gesamtheit grafisch dargestellt. 
In der dritten Bewertungsebene werden die einzelnen Leistungen den nachfolgenden Bewertungs­kategorien zugeordnet, die zugehörige Verteilung bewertet und grafisch dargestellt. 

 

Tabelle 2: Wichtung der Leistungsbereiche 

 

In der vierten Bewertungsebene werden die einzelnen Leistungen entsprechend ihrer Punktbewer­tung detailliert dargestellt. 

Tabelle 3: Bewertung nach Kategorien 

 

 

3. Auswertung 

3.1 Allgemeine Objektangaben 

Darstellung und Gewichtung der einzelnen Kriterien für den Leistungsbereich „Allgemeine Objekt­angaben“: 
 

 

Grafik 1: Gesamtbewertung „Allgemeine Objektangaben“ 

 

 

Die Gesamtbewertung (Grafik 1) ergibt für diesen Leistungsbereich folgende Verteilung: 

 

Die Auswertung hat für den Leistungsbereich „Allgemeine Objektangaben“ ergeben, dass 7 Leis­tungsbeschreibungen den Mindestanforderungen für diesen Bereich durchgängig entsprechen. 

 

3.1.1 Prozentuale Verteilung: „Allgemeine Objektangaben“

 

Grafik 2: Prozentuale Verteilung der Bewertung „Allgemeine Objektangaben“ 

 

Die prozentuale Verteilung für diesen Bereich (Grafik 2) zeigt, dass es bei keiner der Leistungsbe­schreibungen keine oder ungenügende Angaben gibt. Lediglich eine der Leistungsbeschreibungen ist im Bereich „Allgemeine Objektangaben“ mangelhaft, bzw. es fehlen wesentliche Angaben. Bei 11 der Leistungsbeschreibungen sind die Leistungen unvollständig oder nicht eindeutig beschrie­ben. Über 4/5 (81%) erfüllen die Anforderungen für diesen Leistungsbereich im Wesentlichen, 7 der Leistungsbeschreibungen entsprechen durchgängig den Mindestanforderungen für den Be­reich „Allgemeine Objektangaben“. 

In diesem Bereich zeigt sich die wesentlichste Veränderung zur Voruntersuchung 2010: Waren 2010 die Angaben noch zu ca. einem Drittel unvollständig oder nicht eindeutig beschrieben", sind es jetzt nur noch 11%. 88% der Leistungsbeschreibungen erfüllen die Mindestanforderungen im 
Wesentlichen bzw. durchgängig, eine klare Verbesserung in diesem Bereich. 

Für die vorgenommene Wertung der Angaben ist zu beachten, dass sich die Bearbeiter dieses Be­richtes auf die Inhalte der ihnen vorliegenden Unterlagen beziehen. Dies beinhaltet ggf. auch Rückschlüsse aus dem Gesamtinhalt der Vertragsunterlagen sowie auf das mutmaßliche Vorlie­
gen bestimmter Angaben zu Gunsten der Baubeschreibungsverwender. Inwieweit den Bauherren nach Vertragsabschluss geänderte Pläne übergeben wurden, ist nicht überprüfbar. 

 

 

3.1.2 Bewertung der Einzelkriterien „Allgemeine Objektangaben“ 
 

 

Grafik 3: Bewertung der Einzelkriterien „Allgemeine Objektangaben“ 

 

 

In den ausgewerteten Leistungsbeschreibungen sind fast 2/3 (64%) die Angaben zum energeti­schen Standard der Gebäude ausreichend oder umfassend. Ca. 1/3 (36%) der Leistungsbeschrei­bungen enthalten unvollständige bzw. mangelhafte Angaben. Im Vergleich zur IEMB-Studie aus dem Jahr 2006, bei der in nur etwa 12% der Beschreibungen ausreichende oder umfassende An­gaben zu finden waren, lässt sich nach der bereits festgestellten deutlichen Verbesserung im Jahr 2010, eine weitere positive Tendenz hin zu ausreichenden oder umfassenden Angaben zum ener­getischen Standard in der aktuellen Studie feststellen.

In nur noch 8 Leistungsbeschreibungen werden mangelhafte bzw. unvollständige Angaben zu den Gebäudedaten gemacht. In 74 Leistungsbeschreibungen sind ausreichende und in 18 Leistungs­beschreibungen umfassende Angaben zu den „Gebäudedaten“ vorhanden. Damit haben sich die Ergebnisse zur Voruntersuchung im Jahr 2010 in diesem Einzelbereich praktisch umgekehrt. Der Anteil der ausreichenden und umfassenden Angaben in diesem Einzelbereich ist von 9% in der Voruntersuchung 2010 auf 92% angestiegen.

Der Bewertungspunkt „Beschreibung des Objektes“ zeigt ein ebenfalls positiv verändertes Bild. Nur noch 11 Leistungsbeschreibungen bieten unvollständige bzw. nicht eindeutige Angaben. In 81 Beschreibungen sind die Angaben ausreichend, 8 Leistungsbeschreibungen bieten dem Bauherrn zur „Beschreibung des Objektes“ umfassende Angaben. Damit steigt der Anteil der Leistungsbe­schreibungen mit ausreichenden und umfassenden Angaben in diesem Einzelbereich von 52% in der Voruntersuchung 2010 auf 89%. 

Zur „Bauweise“ gibt es in 1 Leistungsbeschreibung mangelhafte Angaben, in 12 Leistungsbe­schreibungen sind die Angaben hierzu unvollständig. Mehr als 2/3 (69%) gegenüber 33 in der Vor­untersuchung 2010 enthalten ausreichende Angaben zu diesem Punkt. 18 Leistungsbeschreibun­gen (2010 = 33) machen hierzu umfassende Angaben. Damit steigt der Anteil der ausreichenden und umfassenden Beschreibungen in diesem Einzelbereich gegenüber der Voruntersuchung 2010 leicht von 70% auf 81%. 

Auch im Bereich der detaillierten Beschreibung bzw. Definition des Begriffs „Ausbaustufen“ zeigt sich die Situation gegenüber der Voruntersuchung 2010 verbessert. Als mangelhaft bzw. unvoll­ständig sind in diesem Bereich allerdings immer noch 30 Leistungsbeschreibungen zu qualifizie­ren, so dass die Bauherren hier vielfach keine detaillierten Informationen über den Ausbaugrad des Hauses nach dessen Fertigstellung erhalten. Auf dieser Grundlage ist eine Einschätzung bzw. Bewertung der darüber hinaus zu beauftragenden Leistungen bzw. der zu erbringenden Eigenleis­tungen für Verbraucher schwer möglich. Von besonderer Relevanz ist dies bei den sogenannten „schlüsselfertigen Hausangeboten“, zumal es keine rechtlich geschützte Definition dieser Bezeich­nung in Deutschland gibt. Immerhin 46 Leistungsbeschreibungen zeigen sich in diesem Einzelbe­reich als ausreichend, 24 als umfassend. 

Die Beschreibung des schallschutztechnischen Standards, einem der wesentlichen Komfortkriteri­en für die Nutzung eines Ein-oder Zweifamilienhauses, ist demgegenüber nach den aktuellen Un­tersuchungsergebnissen immer noch überwiegend als unzureichend zu bewerten und zeigt sich gegenüber der Voruntersuchung 2010 sogar als verschlechtert. Lediglich 3 (Voruntersuchung 2010 = 13) von 100 Leistungsbeschreibungen enthalten ausreichende oder umfassende Angaben, die dem Verbraucher bewertbare Hinweise über die geplanten bzw. auszuführenden Schallschut­zeigenschaften des Gebäudes geben. Die Frage des Schallschutzes spielt insbesondere vor dem Hintergrund der allgemein anerkannten Regeln der Technik eine wesentliche Rolle, die für viele Bauteile einen erhöhten Schallschutz fordern. Für die Prüfbarkeit und Bewertung der tatsächlichen Eigenschaften des zukünftig zu nutzenden Hauses insgesamt sind detaillierte Angaben für den Verbraucher (z. B. erhöhte Anforderungen nach DIN 4109, Beiblatt 2) zudem unerlässlich. Nur auf der Grundlage detaillierter Beschreibungen ist es dem Bauherren möglich, seine persönlichen An­forderungen an den Schallschutz mit dem Angebot zu vergleichen bzw. sich entsprechend fachlich beraten zu lassen. 

 

 

3.2 Planung, Bauleitung 

 

Darstellung und Gewichtung der einzelnen Kriterien für den Leistungsbereich „Planung, Baulei­tung“: 

 

Grafik 4: Gesamtbewertung „Planung, Bauleitung“ 

 

 

Die Gesamtbewertung (Grafik 4) ergibt für diesen Leistungsbereich folgende Verteilung: 

 

 

Immerhin 2 Leistungsbeschreibungen (Voruntersuchung 2010 = 0) entsprechen im Bereich „Pla­nung, Bauleitung“, aktuell durchgängig den Mindestanforderungen. Dies stellt gegenüber der Vor­untersuchung 2010 jedoch nur vordergründig eine Verbesserung dar. 

 

3.2.1 Prozentuale Verteilung: „Planung, Bauleitung“

Grafik 5: Prozentuale Verteilung der Bewertung „Planung, Bauleitung“

 

Die prozentuale Verteilung (Grafik 5) zeigt, dass 2 der analysierten Bau-und Leistungsbeschrei­bungen die Mindestanforderungen für den Bereich „Planung, Bauleitung“ durchgängig erfüllen. Bei der Voruntersuchung 2010 konnte dies keine der untersuchten Leistungsbeschreibungen. Ledig­lich 15% der Beschreibungen (Voruntersuchung 2010 = 17%) enthalten im Wesentlichen vollstän­dige Angaben. Demgegenüber stehen 61% der Bau-und Leistungsbeschreibungen mit unvollstän­digen bzw. 22% mit mangelhaften oder fehlenden Angaben zum Bereich „Planung, Bauleitung“. Mit Ausnahme einer gewissen Verschiebung von einigen mangelhaften Baubeschreibungen in die­sem Bereich hin zu unvollständigen Leistungsbeschreibungen bleibt das Untersuchungsergebnis im Vergleich zur Voruntersuchung 2010 insgesamt nahezu unverändert schlecht. 

Vergleicht man zudem die Ergebnisse dieser Studie mit den Ergebnissen der IEMB-Studie aus dem Jahr 2006, wird sichtbar, dass sich die in der Voruntersuchung 2010 festgestellte Verschlech­terung des untersuchten Bereichs „Planung, Bauleitung“ offensichtlich manifestiert hat. Die aktuel­len Untersuchungsergebnisse bestätigen das Ergebnis der Voruntersuchung 2010. 

 

3.2.2 Bewertung der Einzelkriterien „Planung, Bauleitung“ 

Grafik 6: Bewertung der Einzelkriterien „Planung, Bauleitung“ 

 

Die Grafik 6 zeigt, dass aktuell in 89% der Bau-und Leistungsbeschreibungen mangelhafte Aussa­gen zur Grundstücksbesichtigung vor Abgabe eines Angebots gemacht werden. Eine umfassende Grundstücksbesichtigung findet nur in 1% statt, 5% enthalten ausreichende und weitere 5% unvoll­ständige oder nicht eindeutige Angaben. Damit zeigt sich das Untersuchungsergebnis im wesentli­chen deckungsgleich mit dem der Voruntersuchung 2010. Die Durchführung einer Grundstücksbe­sichtigung vor Abgabe eines Angebots ist aus Verbrauchersicht unerlässlich, um späteren kosten­intensiven Problemen vorzubeugen. Die Planung und das Angebot sollten insofern gezielt auf das Grundstück abgestimmt und nicht pauschal erstellt werden. 

Zum Einzelbereich „Voruntersuchungen / Bodengutachten“ werden in 29% Bau-und Leistungsbe­schreibungen keine bzw. mangelhafte Aussagen getroffen, weitere 29% enthalten unvollständige oder nicht eindeutige Angaben. In 32% der Beschreibungen gibt es ausreichende und in 10% um­fassende Angaben. 

Vor dem Hintergrund der Brisanz dieses Einzelbereichs, insbesondere als Grundlage für statische, abdichtungs-und entwässerungstechnische Entscheidungen ist die gegenüber der Voruntersu­chung 2010 nur geringfügig angestiegene Anzahl der ausreichenden und umfassenden Angaben weiterhin als sehr kritisch zu bewerten. Eine Vielzahl von Streitfällen während und nach der Errich­tung bzw. während der Nutzung von Gebäuden sind aus gutachterlicher Sicht auf unzureichende Voruntersuchungen des Baugrundes zurückzuführen. Schwerpunkte dabei sind nicht bekannte Grundwassersituationen oder Kosten durch erforderlich werdenden Bodenaustausch. Das Ver­braucherrisiko ist insofern weiterhin bei knapp 1/3 der Bau-und Leistungsbeschreibungen als deutlich erhöht zu bewerten. 

In immer noch 27 Leistungsbeschreibungen werden keine bzw. mangelhafte Aussagen zur Erstel­lung eines amtlichen Lageplans gemacht. 5 Beschreibungen geben hierzu unvollständige oder nicht eindeutige Angaben. Dies bedeutet, dass nahezu 1/3 der Bauherren hierzu keine oder zu we­nige Angaben erhalten. Obwohl in diesem Einzelbereich eine deutliche Verbesserung gegenüber den Ergebnissen der Voruntersuchung 2010 vorliegt, in der der letztgenannte Wert noch bei 75% lag, ist dies immer noch kritisch zu bewerten, selbst wenn die Verantwortung nicht ausschließlich auf der Seite der Bauausführung liegt. Ein Hinweis, der die Notwendigkeit und ggf. die erforderli­che Beschaffung eines amtlichen Lageplans durch Bauherren beschreibt, ist als verbraucher­freundliche Mindestanforderung einzustufen. 

Leicht verbessert zeigt sich die Situation bei den Angaben zu den Planunterlagen: Die Auswertung zeigt, dass nur noch in 10 Bau-und Leistungsbeschreibungen keine oder mangelhafte Aussagen zu den notwendigen Planunterlagen gemacht werden, in 12 Beschreibungen sind diese unvollstän­dig oder nicht eindeutig. Immerhin in nunmehr 75 Bau-und Leistungsbeschreibungen sind die An­gaben ausreichend und bei weiteren 3 Leistungsbeschreibungen umfassend. In diesem Zusam­menhang ist festzustellen, dass fehlende bzw. unvollständige Planunterlagen, wie sie immer noch in nahezu 1/4 der analysierten Bau-und Leistungsbeschreibungen zu verzeichnen sich, keine aus­reichende Planungssicherheit für Verbraucher bieten. Zudem ist eine objektive Vergleichbarkeit von Angeboten nicht gegeben. 

In knapp der Hälfte (48%) der Leistungsbeschreibungen sind keine bzw. mangelhafte Aussagen zur Ausführungsplanung getroffen. 21 Bau-und Leistungsbeschreibungen enthalten hierzu nur un­vollständige oder nicht eindeutige Angaben. Lediglich 20 Leistungsbeschreibungen beinhalten ausreichende und 11 umfassende Angaben zur Ausführungsplanung. Damit steigt der Anteil der ausreichenden und umfassenden Beschreibungen in diesem Einzelbereich gegenüber der Vorun­tersuchung 2010 von 17% auf 31% an. 

Zur Fachplanung Haustechnik werden weiterhin in 94% der Leistungsbeschreibungen keine bzw. mangelhafte Aussagen getroffen. Insofern ist es Verbrauchern auch in diesem Bereich nahezu durchgängig nicht möglich, vergleichende Bewertungen durchzuführen. 
Für den Einzelbereich Medienanschlüsse gibt es bei 36 Bau-und Leistungsbeschreibungen keine bzw. mangelhafte Aussagen, 20 enthalten unvollständige oder nicht eindeutige Angaben. In 30 Leistungsbeschreibungen sind die Angaben ausreichend, 14 Beschreibungen enthalten umfassen­de Angaben. Das entspricht im Wesentlichen den Ergebnissen der Voruntersuchung 2010. 

Zum Versicherungsschutz werden in 20 Leistungsbeschreibungen keine bzw. mangelhafte Anga­ben gemacht, 23 enthalten unvollständige oder nicht eindeutige Angaben. Ausreichend sind die Angaben in 24 Leistungsbeschreibungen, umfassend in 33 Beschreibungen. Trotz deutlicher Ver­besserung der Untersuchungsergebnisse gegenüber 2010 in diesen Einzelbereich, bleibt dieser als kritisch zu bewerten, da Bauherren ein Bauvorhaben i. d. R. als Fachfremde beginnen. Sie soll­ten daher von ihrem Hausanbieter erwarten können, über wichtige Voraussetzungen zur grund­sätzlichen Absicherung eines solchen Vorhabens, wie es der Versicherungsschutz während der Bauphase darstellt, informiert zu werden. Genau dies ist immer noch bei 43% der untersuchten Leistungsbeschreibungen in nicht ausreichendem Maße der Fall. 

 

 

3.3 Baustelleneinrichtung 

Darstellung und Gewichtung der einzelnen Kriterien für den Leistungsbereich „Baustelleneinrich­tung“: 

 

 

Grafik 7: Gesamtbewertung „Baustelleneinrichtung“ 

 

 

Die Gesamtbewertung (Grafik 7) ergibt für diesen Leistungsbereich folgende Verteilung: 

 

 

12 Bau-und Leistungsbeschreibungen erfüllen die Mindestanforderungen in diesem Bereich durchgängig. Keine oder ungenügende Angaben sind bei 3 Beschreibungen festzustellen. 

 

3.3.1 Prozentuale Verteilung: „Baustelleneinrichtung“

Grafik 8: Prozentuale Verteilung der Bewertung „Baustelleneinrichtung“ 

 

Der Grafik 8 ist zu entnehmen, dass sich dieser Bereich gegenüber der Voruntersuchung 2010 ebenfalls in der Breite leicht verbessert zeigt. 2/3 der Leistungsbeschreibungen sind im Wesentli­chen vollständig bzw. halten die Mindestanforderungen durchgängig ein. In der Voruntersuchung 2010 waren dies insgesamt nur 43%. Immerhin noch 12% der Bau-und Leistungsbeschreibungen im Bereich „Baustelleneinrichtung“ sind als ungenügend bzw. mangelhaft zu bewerten. Gegenüber der Voruntersuchung 2010 nahezu unverändert sind knapp 1/4 der Leistungsbeschreibungen un­vollständig oder nicht eindeutig. 

 

 

3.3.2 Bewertung der Einzelkriterien „Baustelleneinrichtung“ 

 

Grafik 9: Bewertung der Einzelkriterien „Baustelleneinrichtung“ 

 

Die Grafik 9 zeigt, dass zu „Bauschutt-und Abfallbeseitigung“, einem für Bauherren wichtigen Aspekt bei der Baustelleneinrichtung, in 30 Bau-und Leistungsbeschreibungen keine Aussage ge­troffen wird. Weitere 20% sind nicht eindeutig oder unvollständig. Der mit 43% zahlenmäßig größte Anteil entfällt in diesem Einzelbereich auf die Leistungsbeschreibungen mit ausreichenden Anga­ben. Umfassende Angaben konnten bei 7 Leistungsbeschreibungen verzeichnet werden, dies wa­ren in der Voruntersuchung 2010 noch 24. 

Im Einzelbereich der Baustellenunterhaltung (Baustellen-WC) wird in immer noch knapp 1/3 der Leistungsbeschreibungen keine Aussagen getroffen. Bei dem Einzelbereich „Baustrom / Bauwas­ser“ ist eine verbesserte Qualität der Beschreibungen zu erkennen: So werden zur Versorgung mit Baustrom und -wasser bei mehr als 4/5 der Beschreibungen ausreichende (36) oder umfassende Angaben gemacht (47). Nur noch bei 8% sind keine Aussagen getroffen. Zu beachten ist in diesen beiden Einzelbereichen, dass es sich um Leistungen handelt, die über die gesamte Bauzeit er­bracht werden müssen, eine detaillierte Leistungsbeschreibung ist für einen Kostenvergleich durch Bauherren daher durchaus relevant. 

Zur Vorbereitung des Grundstücks (Zugang für Baufahrzeuge, Material-und Bodenlager) werden in 12 Bau-und Leistungsbeschreibungen keine Angaben gemacht, 24 mal sind die Angaben un­vollständig bzw. nicht eindeutig. Dieser Einzelbereich der Vorbereitung des Grundstücks ist für die Planung und Kalkulation der Baukosten relevant, da ggf. Mehrkosten für die Erwerber / Bauherren anfallen, wenn z. B. wegen Platzmangels Sondertransporte oder Kleinlieferungen notwendig wer­den oder Sonderflächen für die Lagerung von Boden angemietet werden müssen. Eine detaillierte Beschreibung der Leistungen, die der Hausanbieter nach gründlicher Prüfung der Grundstücksge­gebenheiten anbietet, ist insofern wichtig. 

Angaben zur Einmessung / Errichtung von Schnurgerüsten fehlen aktuell in 1/4 der Leistungsbe­schreibungen. In weiteren 14 Beschreibungen sind die Angaben hierzu unvollständig. Für den Bauherren besteht dadurch das Risiko von Mehrkosten. 

Im Vergleich zur Voruntersuchung 2010 weiterhin als sehr kritisch zu bewerten ist der Einzelbe­reich der „Baustellensicherung“. Hierzu werden in 68% der ausgewerteten Beschreibungen keine Aussagen getroffen. Lediglich 2 Beschreibungen enthalten umfassende und 13 ausreichende An­gaben. Dies ist ein Fakt, der sowohl aus rechtlicher als auch aus technischer und versicherungs­technischer Sicht Anlass zu erheblicher Kritik gibt. Bauherren müssen über die Leistungen des Bauunternehmens, die in der Übernahme grundsätzlich den Bauherren obliegenden Verkehrssi­cherungspflichten bestehen, eindeutig informiert sein, um keine unnötigen Risiken einzugehen. 

Erhebliche Unterschiede zur IEMB-Studie, insbesondere innerhalb der Einzelbereiche „Baustellen­einrichtung -Baustellen-WC“, „Baustelleneinrichtung -Bauschutt-und Abfallbeseitigung“ und „Bau­stellensicherung“ waren bereits mit der Voruntersuchung 2010 festgestellt worden. Für alle drei Bereiche lag die Anzahl der Leistungsbeschreibungen, für die keine Aussage getroffen wird, in der IEMB-Studie bei 2%. Umfassende Angaben fanden sich dagegen für alle 3 Punkte in über 40% der Leistungsbeschreibungen. Die aktuelle Studie verdeutlicht, dass zu den oben genannten 3 Punkten allenfalls eine leichte Verbesserung eingetreten ist und immer noch bei ca. 1/3 der Leis­tungsbeschreibungen keine Aussage getroffen ist, bei der Baustellensicherung sind es sogar wei­terhin 68%. Hier sind die Ergebnisse der Voruntersuchung 2010 wiederum im Wesentlichen als bestätigt anzusehen. 

Derartige Unklarheiten können negative Auswirkungen auf den im Vorfeld geplanten Kostenrah­men der Bauherren haben. Genaue Informationen zur Baustelleneinrichtung schaffen für den Bau­herrn dagegen Klarheit und Vergleichbarkeit zu den erforderlichen Voraussetzungen des Bauvor­haben sowie darüber, welche Leistungen von wem zu erbringen sind und wer die notwendigerwei­se anfallenden Kosten trägt. 

 

 

3.4 Erdarbeiten 

Darstellung und Gewichtung der einzelnen Kriterien für den Leistungsbereich „Erdarbeiten“: 

 

 

Grafik 10: Gesamtbewertung „Erdarbeiten“ 

 

 

Die Gesamtbewertung (Grafik 10) ergibt für diesen Leistungsbereich folgende Verteilung: 

 

 

Für den Leistungsbereich „Erdarbeiten“ erfüllt auch nach der aktuellen Untersuchung keine Leis­tungsbeschreibung die Anforderungen für diesen Bereich durchgängig, bei 4 Leistungsbeschrei­bungen finden sich hierzu keine oder ungenügende Angaben. 

 

 

3.4.1 Prozentuale Verteilung: „Erdarbeiten“

Grafik 11: Prozentuale Verteilung der Bewertung „Erdarbeiten“

 

 

Die Grafik 11 verdeutlicht, dass im Vergleich zur Voruntersuchung 2010 weiterhin 1/4 der Leis­tungsbeschreibungen im Bereich „Erdarbeiten“ ungenügende oder mangelhafte Angaben enthal­ten bzw. dass hier wesentliche Angaben fehlen. Bei 65% der Leistungsbeschreibungen sind die Angaben unvollständig oder nicht eindeutig. In lediglich 10% der Beschreibungen werden die Leis­tungen im Bereich der Erdarbeiten im Wesentlichen vollständig dargestellt. Damit zeigt sich in die­sem Bereich insgesamt eine Verschlechterung des Niveaus gegenüber der Voruntersuchung 2010. Insgesamt 90% der Leistungsbeschreibungen sind unvollständig bzw. schlechter, in der Vor­untersuchung 2010 waren dies nur 78%. 

 

 

3.4.2 Bewertung der Einzelkriterien „Erdarbeiten“ 

 

 

Grafik 12: Bewertung der Einzelkriterien „Erdarbeiten“ 

 

Wie in Grafik 12 deutlich macht, wird zum Aushub und zur Zwischenlagerung des Bodens in 7 Bau-und Leistungsbeschreibungen keine Aussage getroffen, bei 73 Beschreibungen sind die An­gaben ausreichend und bei 1 durchgängig den Mindestanforderungen entsprechend. Der Rele­vanz dieses Punktes trägt die überwiegende Zahl (nahezu 3/4) der Beschreibungen Rechnung. Gegebenenfalls erforderliche Mehrkosten für derartige Leistungen müssen für die Bauherren klar erkennbar sein. Die Auswertung der 100 Bau-und Leistungsbeschreibungen entspricht damit na­hezu unverändert dem Ergebnis der Voruntersuchung 2010. 

Der Einbau einer, den Mindestanforderungen entsprechenden, kapillarbrechenden Schicht wird in immer noch in einem 1/4 der untersuchten Leistungsbeschreibungen nicht behandelt. Darüber hin­aus wird die Beschaffenheit dieser Schicht selten erläutert. Dem entsprechend sind die Angaben zu diesem Einzelbereich in 35 Beschreibungen unvollständig oder nicht eindeutig. Ausreichende Angaben sind in 35 und umfassende in 5 Bau-und Leistungsbeschreibungen vorhanden. Dies ent­spricht insgesamt dem Niveau der Voruntersuchung 2010. 

Fehlende oder mangelhafte Angaben zum Verfüllen der Baugrube finden sich in 53 Leistungsbe­schreibungen, in weiteren 34 sind die Angaben unvollständig. Keine Beschreibung enthält dazu umfassende und lediglich 12 ausreichende Angaben. Die aktuelle Untersuchung dokumentiert hier einer Verschlechterung des Niveaus gegenüber der Voruntersuchung 2010, obwohl auch in die­sem Einzelbereich die Angaben für Bauherren außerordentlich relevant sind, um die ggf. erforderli­chen Kosten bzw. bauseitig zu erbringende Leistungen bewerten zu können. 

In 54 Beschreibungen wird keine Aussage zum Einbau des zwischengelagerten Oberbodens ge­macht, bei 30 weiteren wird dies nicht eindeutig beschrieben. Nur 15 Beschreibungen sind ausrei­chend bzw. entsprechen den Mindestanforderungen in diesem Einzelbereich, keine Beschreibung kann als umfassend den Mindestanforderungen entsprechend bewertet werden. Gegebenenfalls erforderliche Mehrkosten für diese Leistungen (z. B. als Vorbereitung für die Herstellung der Au­ßenanlagen) sind insofern für mindestens mehr als die Hälfte der Bauherren nicht klar erkennbar. 

Zur Sicherung gegen Niederschlagswasser werden in 88% der Bau-und Leistungsbeschreibungen keine Aussagen getroffen. Aussagen dazu, wie mit überschüssigem Boden auf dem Grundstück umgegangen wird bzw. die Kostenregelung hierzu, fehlen in 42 Leistungsbeschreibungen, in 34 sind die Angaben unvollständig oder nicht eindeutig. Die Angaben von lediglich 23 Leistungsbe­schreibungen werden in diesem letztgenannten Punkt als ausreichend bzw. umfassend bewertet. 

In 92 Leistungsbeschreibungen finden sich keine Informationen zu einem ggf. notwendig werden­den Bodenaustausch bzw. zu den damit verbundenen Kosten. Ein verbraucherfreundlicher Hin­weis, der den Bauherren die Voraussetzungen, die notwendigen Leistungen und deren Kostenrah­men aufzeigt, ist aus Sicht der Verfasser dieses Berichtes unbedingt geboten, da gerade in diesem Einzelbereich schnell erhebliche Mehrkosten entstehen können. 

 

 

3.5 Rohbauarbeiten 

Darstellung und Gewichtung der einzelnen Kriterien für den Leistungsbereich „Rohbauarbeiten“: 

 

 

Die Gesamtbewertung (Grafik 13) ergibt für diesen Leistungsbereich folgende Verteilung: 

 

 

7 Leistungsbeschreibungen erfüllen die Anforderungen im Bereich der „Rohbauarbeiten“ durchgängig, weitere 72 Beschreibungen sind im Wesentlichen vollständig.

 

 

3.5.1 Prozentuale Verteilung: „Rohbauarbeiten“ 

Grafik 14: Prozentuale Verteilung der Bewertung „Rohbauarbeiten“

 

 

72 der untersuchten Leistungsbeschreibungen entsprechen im Bereich der „Rohbauarbeiten“ im Wesentlichen den Mindestanforderungen, 7 weitere Beschreibungen entsprechen den Mindestan­forderungen durchgängig. 21% sind unvollständig oder nicht eindeutig. Damit zeigt sich gegenüber der Voruntersuchung 2010 eine leichte Verbesserung des Niveaus in diesem Bereich. So steigt der Anteil der Beschreibungen, die im Wesentlichen vollständig oder besser sind von 64% auf 79%. Gleichzeitig ist gegenüber der Voruntersuchung 2010 ein Rückgang der Beschreibungen von 9 auf 7 zu verzeichnen, bei denen die Mindestanforderungen durchgängig eingehalten sind. 

Damit liegt das Ergebnis der aktuellen Untersuchung trotz Niveauverbesserung gegenüber 2010 immer noch deutlich unter den Ergebnissen der IEMB-Studie 2006. Hier waren 88% der Beschrei­bungen als im Wesentlichen vollständig oder besser bewertet worden. 

Der Bereich „Rohbau“ beinhaltet eine Vielzahl nachhaltiger Leistungen, wie z. B. die Konstruktion, Abdichtung und Wärmedämmung der Gebäudehülle. Diese sind wiederum für die folgenden Aus­baugewerke relevant. Ein Anteil von über 20% bei den untersuchten Leistungsbeschreibungen, die unvollständig oder nicht eindeutig beschreiben sind, bleibt deshalb kritisch zu betrachten. 

 

 

3.5.2 Bewertung der Einzelkriterien „Rohbauarbeiten“ 

 

Grafik 15: Bewertung der Einzelkriterien „Rohbauarbeiten“

 

 

Die Gesamtbewertung der Rohbauarbeiten wird nachfolgend detailliert in 3 separaten Grafiken („Rohbau – Gründung / Fundamente“, „Rohbau - Keller“ und „Rohbau – Konstruktion“) dargestellt.

Rohbau - Gründung/ Fundamente

Grafik 16: Detaillierte Darstellung der Einzelkriterien „Rohbau - Gründung / Fundamente“

 

 

In Grafik 16 wird deutlich, dass insbesondere zu den Einzelbereichen „Gründung und Abdichtung / Lastfall gemäß Baugrundgutachten“ und „Gründung und Abdichtung / Ausführungsart, Beschrei­bung Wasserverhältnisse und Baugrund“ die entsprechenden Angaben in 92% bzw. 17% der Leis­tungsbeschreibungen vollständig fehlen, was für den erstgenannten Einzelbereich eine Ver­schlechterung der Untersuchungsergebnisse gegenüber der Voruntersuchung 2010 darstellt, für den zweitgenannten Einzelbereich eine deutliche Verbesserung. Derartige Angaben sind üblicher­weise in einem zu erstellenden Baugrundgutachten enthalten. Wird für ein Gebäude kein Bau­grundgutachten erstellt bzw. findet dieses für die Gebäudegründung und -abdichtung keine Be­rücksichtigung, so erhöht dies langfristig das Risiko erheblicher Mängel und Schäden am Gebäu­de. Diese Angaben sind im Hinblick auf die Bauqualität, die dauerhafte Schadenfreiheit und die Baukosten folglich von größter Relevanz für die Bauherren. 

Angaben zu „Abdichtungsart, dem Lastfall entsprechend“ fehlen bei 11 Leistungsbeschreibungen, bzw. sind bei 29 Beschreibungen unzureichend. Als ausreichend wurden die Angaben 54 und als umfassend in 5 Fällen bewertet. Die Ergebnisse zeigen somit in etwa 2/5 der analysierten Bau-und Leistungsbeschreibungen für die Bewertung der Bauherren und ihrer Berater ungenügende oder fehlende Angaben. 

Zum Einzelbereich „Drainage verlegen, Sammelschacht zur Versickerung oder sonstige Ableitung“ gibt es bei 82 Leistungsbeschreibungen keine Aussage, in 9 Bau-und Leistungsbeschreibungen sind die Angaben unvollständig oder nicht eindeutig. Lediglich 5 Beschreibungen haben ausrei­chende und 1 umfassende Angaben zu diesem Einzelbereich, was eine Verschlechterung der Un­tersuchungsergebnisse gegenüber der Voruntersuchung 2010 darstellt. Insgesamt besteht eine enge Verbindung dieses Einzelbereichs mit den Feststellungen eines Baugrundgutachtens. Bau­herren benötigen hinreichende Kenntnis von der Baugrundbeschaffenheit, um die damit im Zusam­menhang stehenden Leistungen, wie z. B. Abdichtung, Drainung und Wasserabführung, beurteilen lassen zu können. Hier besteht ein erhebliches Baukostenrisiko. 
Die Einzelbereiche „Fundamente und Bodenplatte gemäß statischer Berechnung“ sowie „Decken und Balken gemäß statischer Berechnung“ werden jeweils umfassend beschrieben. Zu beiden Leistungen sind lediglich 3 bzw. 1 Beschreibung ohne Angaben, nur 9 bzw. 5 Leistungsbeschrei­bungen haben unvollständige oder nicht eindeutige Angaben. In dem weit überwiegenden Teil der Leistungsbeschreibungen (87% bzw. 94%) werden ausreichende bzw. umfassende Angaben ge­macht. Bauherren werden zu diesem relevanten Bereich i. d. R. ausreichend informiert und kön­nen vergleichend agieren. 

 

Rohbau - Keller

Grafik 17: Detaillierte Darstellung der Einzelkriterien „Rohbau - Keller“ 

 

 

Den untersuchten Bau-und Leistungsbeschreibungen ist zu entnehmen, dass 36 Gebäude über einen Keller verfügen. Ein Keller davon ist unbeheizt. Die anderen 64 Gebäude sind nicht unterkel­lert. Bei unterkellerten Gebäuden gehören die in der Grafik 17 dargestellten Angaben zu den Min­destanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen. 

Angaben zu den Kelleraußenwänden fehlen bei den unterkellerten Gebäuden in 1 Leistungsbe­schreibung, 7 Beschreibungen sind unvollständig oder nicht eindeutig. In 21 Beschreibungen sind die Angaben ausreichend und 7 mal umfassend. Das heißt, in etwa 3/4 der analysierten Bau-und Leistungsbeschreibungen bei Bauvorhaben mit Keller werden die Mindestanforderungen insoweit mindestens im Wesentlichen erfüllt, ca. 1/4 dieser Beschreibungen enthalten zu wenige Angaben, um die Vergleichbarkeit unterschiedlicher Angebote für Bauherren im Hinblick auf die Art, Qualität und Güte der Bauteile sicherstellen zu können. 
Zu den Kellerinnenwände werden in 7 Leistungsbeschreibungen unvollständige Aussagen getrof­fen. In 23 Beschreibungen sind die Angaben ausreichend und in 6 Beschreibungen umfassend. 

Die Angaben zu den Lichtschächten fehlen in 7 Leistungsbeschreibungen, in 24 Beschreibungen sind unvollständige oder nicht eindeutige Aussagen hierzu zu finden. Lediglich 5 Beschreibungen sind in diesem Punkt als ausreichend zu bewerten. Diese Ergebnis ist sehr kritisch zu sehen, denn derartige Angaben haben für Bauherren vor dem Hintergrund der konstruktiven und abdichtungs­technischen Erfordernisse eines Kellers höchste Priorität. Fehlerhaft geplante und ausgeführte Kellerlichtschächte führen regelmäßig zu Feuchteschäden in Kellergeschossen und verursachen erhebliche Schadenbeseitigungskosten. Auch für die fachgerechte Unterstützung im Rahmen von planungs-und baubegleitenden Qualitätskontrollen sind detaillierte Angaben in diesem Einzelbe­reich folgerichtig von größter Wichtigkeit. 

Zur Wärmedämmung der Außenwände im Kellerbereich werden in 9 Leistungsbeschreibungen keine Aussagen getroffen, 5 mal sind die Aussagen unvollständig, 20 mal ausreichend und nur 1 mal umfassend. Angaben zur Wärmedämmung der Kellersohle bei beheizten Räumen gibt es nur bei 8 der untersuchungsrelevanten 35 Gebäude. Zu diesem Punkt sind die Angaben 1 mal unvoll­ständig, 6 mal ausreichend und 1 mal umfassend. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass auch im Bereich der fachgerecht geplanten und ausgeführten Wärmedämmung (Perimeter­dämmung und Wärmedämmung der Sohle) ein erhebliches Schadenpotenzial liegt, insbesondere durch eine fehlerhafte Materialwahl. Insofern sind die entsprechenden Angaben Grundvorausset­zung für die Qualitätskontrolle eines wärmeschutztechnisch funktionsfähigen Gebäudes. 
Eine Wärmedämmung der Kellerdecke bei nicht beheizten Räumen ist bei 1 der analysierten Bau­beschreibungen von Bedeutung, diese enthält keine Aussagen zu diesem Punkt. Gleichwohl ist vor dem Hintergrund bauphysikalischer Funktionsfähigkeit, der Energieeffizienz des Gebäudes mit Auswirkungen auf Fördermittelzuschüsse und Nutzungskosten dieser Bereich für Bauherren von erheblicher Relevanz. 

Zusammenfassend können die Ergebnisse der aktuellen Untersuchung zu den kellerspezifischen Angaben in den untersuchten 100 Bau-und Leistungsbeschreibungen nicht befriedigen, dazu sind die vorgefundenen Angaben in einigen Einzelbereichen zu unvollständig. 

 

Rohbau - Konstruktion

Grafik 18: Detaillierte Darstellung der Einzelkriterien „Rohbau - Konstruktion“ 

 

 

Zur Wärmedämmung der Bodenplatte der nicht unterkellerten 64 Gebäude enthalten nur 6 Leis­tungsbeschreibungen ausreichende und 5 umfassende Angaben. Dies liegt im im Vergleich der Untersuchungsergebnisse in etwa auf dem Niveau der Voruntersuchung 2010. 

Zum Material und der Bauweise der Außenwände / Trennwände ist nur 1 Leistungsbeschreibung ohne Aussage, die Angaben von 26 sind unvollständig oder nicht eindeutig. 48 der Bau-und Leis­tungsbeschreibungen enthalten ausreichende und 25 umfassende Angaben. Dieses Ergebnis liegt ebenfalls auf dem Niveau der Voruntersuchung 2010. 

Angaben zum Dach (Dachform, Dachkonstruktion) sind nur in 1 Leistungsbeschreibung nicht vor­handen und 10 mal unvollständig oder nicht eindeutig. In 71 Leistungsbeschreibungen sind die An­gaben ausreichend, in 18 umfassend. Hier zeigt sich eine deutliche Verbesserung zu den Ergeb­nissen der Voruntersuchung 2010. Dieser Bereich ist für die Bauherren vor dem Hintergrund ihrer individuellen Anforderungen, Ansprüche und Wohnwünsche relevant. Nur noch ca. 10% der Bau­herren haben nach der aktuellen Untersuchung durch fehlende oder unzureichende Angaben kei­ne Möglichkeit, einen Vergleich zwischen ihren Vorstellungen und dem Angebot herzustellen. 

Aussagen zur Wärmedämmung fehlen in 13 Leistungsbeschreibungen, 42 mal sind die Angaben unvollständig oder nicht eindeutig, 26 mal ausreichend und 19 mal umfassend. Vor dem Hinter­grund bauphysikalischer Funktionsfähigkeit, dem Gebäudestandard im Zusammenhang mit der dauerhaften Energieeffizienz des Gebäudes mit Auswirkungen auf mögliche Fördermittelzuschüs­se und Nutzungskosten spielt dieser Bereich für Bauherren eine wichtige Rolle. Wie in der Vorun­tersuchung 2010 enthielt ca. 1/2 der untersuchten Bau-und Leistungsbeschreibungen unzurei­chende Angaben, was vor dem Hintergrund der vorgenannten nachhaltigen Auswirkungen als wei­terhin sehr kritisch zu bewerten ist. 

Zur Konstruktion der Rohdecken gibt es nur 1 Leistungsbeschreibung ohne Aussagen, in 5 Be­schreibungen sind diese unvollständig oder nicht eindeutig. 79 Leistungsbeschreibungen haben zu diesem Punkt ausreichende, 15 umfängliche Angaben. Die Angaben sind insbesondere für die Be­wertung im Rahmen einer baubegleitenden Qualitätskontrolle relevant, in diesem Einzelbereich zeigt sich eine deutliche Verbesserung gegenüber der Voruntersuchung 2010. 

Die Angaben zum Putzsystem der Außenwände fehlen in 2 Leistungsbeschreibungen, in 29 Be­schreibungen sind die Angaben unvollständig und nicht eindeutig. 53 Leistungsbeschreibungen enthalten ausreichende und 16 umfassende Angaben zum Putzsystem. Aussagen zum Sockelputz gibt es in 60 Leistungsbeschreibungen, davon 21 mal ausreichend und 4 mal umfänglich. Angaben der vorbeschriebenen Art sind insbesondere vor dem Hintergrund der Verwendung von Wärme­dämm-und Putzsystemen (z. B. bei der Herstellung eines Wärmedämmverbundsystems) von Wichtigkeit und spielen darüber hinaus z. B. für die Auswahl des optischen Erscheinungsbildes durch die Bauherren eine nicht unwesentliche Rolle. 

Balkone sind nur bei 6 Gebäuden geplant, umfängliche Aussagen gibt es davon lediglich bei 1 Baubeschreibung, ausreichende bei 2 Leistungsbeschreibungen, 3 mal sind die Angaben unvoll­ständig. Die Angaben sind vor dem Hintergrund eines energetischen Gebäudestandards, der Kon­struktion, der Materialien und im Hinblick auf das optische Erscheinungsbild für den Bauherren re­levant. Aus konstruktiver, bauphysikalischer und kostentechnischer Sicht ist eine fachliche Bera­tung der Bauherren auf der Grundlage ausreichend beschriebener Leistungen geboten. 

 

 

3.6 Ausbauarbeiten 

Darstellung und Gewichtung der einzelnen Kriterien für den Leistungsbereich „Ausbauarbeiten“: 

 

 

 

Grafik 19: Gesamtbewertung „Ausbauarbeiten“ 

 

 

Die Gesamtbewertung (Grafik 19) ergibt für diesen Leistungsbereich folgende Verteilung: 

 

 

 

29 Leistungsbeschreibungen erfüllen die Anforderungen in diesem Bereich vollständig. Weitere 66 Beschreibungen sind im Wesentlichen vollständig. Lediglich 5 Leistungsbeschreibungen sind un­vollständig, mangelhafte und ungenügende finden sich nicht. 

 

3.6.1 Prozentuale Verteilung: „Ausbauarbeiten“ 

Grafik 20: Prozentuale Verteilung der Bewertung „Ausbauarbeiten“

 

Die aktuelle Auswertung der 100 Bau-und Leistungsbeschreibungen ergibt, dass keine der Leis­tungsbeschreibungen im Bereich „Ausbauarbeiten“ als ungenügend oder mangelhaft zu bewerten ist, lediglich 5% sind als unvollständig einzustufen. Exakt 2/3 der Leistungsbeschreibungen ent­sprechen im Wesentlichen den Mindestanforderungen, ein knappes 1/3 entspricht in diesem Be­reich durchgängig den Mindestanforderungen. Dieser Bereich zeigt sich mit leichten Besserungs­tendenzen gegenüber der Untersuchung 2010 nahezu unverändert auf einem vergleichsweise gu­ten Niveau. 

 

3.6.2 Bewertung der Einzelkriterien „Ausbauarbeiten“ 

 

 

Grafik 21: Bewertung der Einzelkriterien „Ausbauarbeiten“ 

 

 

Wie die vorstehende Grafik zeigt, ist der Bereich „Ausbauarbeiten“ wie schon in der Voruntersuchung 2010 in seiner Gesamtheit überwiegend positiv zu bewerten, lediglich vereinzelt sind Teile der Leistungsbeschreibungen nicht hinreichend dargestellt, unvollständig oder nicht eindeutig, eher selten fehlen wichtige Angaben.

Die Gesamtbewertung der Ausbauarbeiten wird nachfolgend detailliert in 3 separaten Grafiken („Ausbauarbeiten - Oberflächen“, „Ausbauarbeiten - Fenster, Türen“, „Treppen und Ausbauarbeiten - Dach“) dargestellt.

 

Ausbauarbeiten - Oberflächen

 

Grafik 22: Detaillierte Darstellung der Einzelkriterien „Ausbauarbeiten - Oberflächen“ 

 

 

Die Einzelbereiche „Innenwände / verwendete Materialien“ und „Innenwände / Oberflächengestal­tung“ sind nur zu 2% bzw. 0% ohne Angabe und zu 14% bzw. 26% unvollständig oder nicht ein­deutig. Zu jeweils ca. 4/5 sind die Angaben ausreichend oder entsprechen umfassend den Min­destanforderungen. 

Die Angaben zur „Oberflächengestaltung der Deckenuntersicht“ sind in insgesamt 72 Leistungsbe­schreibungen ausreichend bzw. umfassend. 16 mal wird keine Aussagen hierzu getroffen, 12 mal sind sie als unvollständig einzustufen. 

Angaben zum Fußbodenaufbau fehlen in fast punktgenauer Übereinstimmung mit der Voruntersu­chung 2010 in 4 Leistungsbeschreibungen, 45 mal sind die Angaben unvollständig oder nicht ein­deutig, in 51 Leistungsbeschreibungen werden ausreichende oder umfassende Angaben zu die­sem Punkt gemacht. 

Die Einzelbereiche „Kellerwände / Material, Wandoberflächen“ und „Kellerwände / Oberflächenge­staltung“ konnten hinsichtlich ihrer Angaben naturgemäß nur bei den 36 unterkellerten Gebäuden geprüft werden. Hier gehören die folgenden Angaben allerdings zu den Mindestanforderungen an Bau-und Leistungsbeschreibungen. Die Auswertung bezieht sich insofern auf diese Gebäude, da­bei fehlen Angaben zu den Kellerwänden und zur Oberflächengestaltung der Kellerwände in je­weils 10 Leistungsbeschreibungen, je 6 mal sind die Angaben unvollständig oder nicht eindeutig, je 20 mal mal sind die Angaben ausreichend bzw. umfassend, was einem Anteil von ca. 56% der untersuchungsrelevanten Beschreibungen entspricht. 

Leistungsbeschreibungen hinsichtlich der Bauteiloberflächen einschließlich der detaillierten Be­schreibung von Material, Qualität und Gestaltung sind für die Bauherren insofern von Wichtigkeit, als sie den unterschiedlichen Kostenangeboten vergleichbare Leistungen gegenüberstellen müs­sen. Nur auf dieser Grundlage sind realistische Kostenvergleiche möglich und die Bauherren kön­nen diesbezüglich zu beauftragende Leistungen bzw. Eigenleistungen kalkulieren. 

 

Ausbauarbeiten - Fenster, Türen, Treppe

 

Grafik 23: Detaillierte Darstellung der Einzelkriterien „Ausbauarbeiten - Fenster, Türen, Treppen“ 

 

 

Angaben zum Einzelbereich „Fenster / Material, Öffnungsrichtung“ sind in allen Bau-und Leis­tungsbeschreibungen vorhanden, davon in 46 im Wesentlichen vollständig, in 20 umfassend. Der Einzelbereich „Fenster / Verglasung“ wird ebenfalls in allen Leistungsbeschreibungen behandelt, davon 28 mal in ausreichendem Maße und 59 mal umfassend. Die Angaben zum Fensterzubehör sind in 47 Bau-und Leistungsbeschreibungen ausreichend und in 9 umfassend beschrieben. In keiner Beschreibung findet sich dazu keine Angabe. 

Zum Einzelbereich „Material und Bauweise der Außentüren“ fehlen die Aussagen vollständig in 2 Bau-und Leistungsbeschreibungen, 53 mal sind sie unvollständig oder nicht eindeutig, 35 mal ausreichend und 9 mal umfassend. Zum Zubehör der Außentüren werden nur 41 mal ausreichen­de und 8 mal umfassende Aussagen getroffen, 50 mal sind die Angaben hierzu unvollständig oder nicht eindeutig. 

Die Ergebnisse in den Einzelbereichen der „Fenster und Türen“ sind teilweise nahezu deckungs­gleich mit denen der Voruntersuchung 2010, z. T. zeigen sich auch leichte Besserungstendenzen. Insgesamt werden die Bauteile im Wesentlichen durchgehend beschrieben. Dabei reicht der Anteil der im Wesentlichen vollständigen bzw. umfassenden Beschreibungen von 44% (Material und Bauweise Außentüren) bis zu 87% (Fenster / Verglasung), der Anteil der unvollständigen Einzelbe­reichsbeschreibungen von 12% bis zu 53%. In den Einzelbereichen besteht folglich immer noch erhebliches Verbesserungspotenzial, zumal Art, Materialien, Bauweise und Zubehör von Fenster-und Türelementen für Bauherren im Hinblick auf konstruktive, bauphysikalische, energetische und optische Belange von erheblicher Relevanz sind. Damit verbunden sind zu einen Entscheidungen, die den Energieeffizienzstandard im Zusammenhang mit Fördermittelnutzungen und nachhaltigen Baunutzungskosten betreffen, zum anderen aber auch ggf. einzuhaltende Gestaltungssatzungen oder Baustoff-Ausschlusskriterien zu beachten. Zudem erfordern planungs-und baubegleitende Qualitätskontrollen umfassende Information als Voraussetzung zur Überprüfung. 

3 von 100 Bau – und Leistungsbeschreibungen betrafen eingeschossige Gebäude und beinhalten aufgrund dessen keine Innentreppen. Für die übrigen Gebäude werden in 40 Leistungsbeschrei­bungen nur unvollständige oder nicht eindeutige Aussagen zu den Innentreppen getroffen, 47 mal sind die Angaben ausreichend, 6 mal umfassend. Die Informationen zu Konstruktion, Materialien und Qualität der Innentreppe sind für Bauherren vor dem Hintergrund von Kostenkontrolle, Eigen­leistung und Qualitätskontrolle relevant. Insofern sind nach der aktuellen Untersuchung immer noch fast 1/2 der Bauherren nicht gemäß der geltenden Mindestanforderungen informiert. 

Zum Einzelbereich „Material / Bauweise der Innentüren“ werden in 59 Leistungsbeschreibungen ausreichende und in 8 umfassende Angaben gemacht. Das Zubehör der Innentüren wird in 40 Be­schreibungen ausreichend und in 8 umfassend beschrieben. 72 Leistungsbeschreibungen beinhal­ten keine Angaben zur vollständigen Ausstattung des Bauvorhabens mit Innentüren. 

Am Beispiel „Ausbauarbeiten – Fenster, Türen, Treppen“ zeigt sich die Problematik unzureichen­der Bau-und Leistungsbeschreibungen besonders deutlich: Eine Vielzahl von Bauherren / Erwer­bern hat häufig mit dem Bauvertrag nicht klar geregelt, welche Anzahl, Art und Qualität oder wel­ches Material die einzelnen Bauteile haben und welches Zubehör im Leistungsspektrum enthalten ist. Dies führt zwar nicht -wie bei den Bereichen Planung, Bauleitung und Rohbauarbeiten – mit erhöhter Wahrscheinlichkeit zu möglichen Mängeln und Schäden, jedoch ist die Vergleichbarkeit und Bewertung dieser Leistungen im Hinblick auf die Baukosten nicht möglich. Nachträglich zu be­auftragende Leistungen oder die Übernahme von Eigenleistungen beinhalten ein erhebliches Kos­tenrisiko, dass durch die ordnungsgemäße Leistungsbeschreibung gemäß den Mindestanforderun­gen minimiert wäre. 

 

Ausbauarbeiten - Dach

 

Grafik 24: Detaillierte Darstellung der Einzelkriterien „Ausbauarbeiten - Dach“ 

Die Grafik 24 verdeutlicht, dass für den Einzelbereich „Material der Dacheindeckung / Dachabdich­tung“ in 78 Leistungsbeschreibungen ausreichende bis umfassende Angaben gemacht werden. 1 Beschreibung enthält keine Aussagen zu diesem Bereich, 21 sind unvollständig. 
Zur Wärmedämmung des Daches gibt es in 17 Bau-und Leistungsbeschreibungen keine Aussa­ge. 23 mal sind die Angaben unvollständig oder nicht eindeutig, 43 mal sind sie ausreichend und 17 mal umfassend. 

Die Dachentwässerung wird in 66 Bau-und Leistungsbeschreibungen ausreichend bis umfassend behandelt. 7 mal gibt es keine Aussage zur Dachentwässerung des Gebäudes. 

Die 3 vorbeschriebenen Einzelbereiche bewegen sind damit insgesamt auf dem Niveau der Vorun­tersuchung 2010. Bei den Angaben zu den Ausbauarbeiten im Dach spielen im Übrigen sowohl konstruktive und energetische Parameter als auch gestalterische Kriterien eine große Rolle für die von den Bauherren durchzuführenden Vergleiche bzw. die zu treffenden Entscheidungen. 

 

3.7 Haustechnische Anlagen 

Darstellung und Gewichtung der Kriterien für den Leistungsbereich „Haustechnische Anlagen“: 

 

 

 

Grafik 25: Gesamtbewertung „Haustechnische Anlagen“ 

 

Die Gesamtbewertung (Grafik 25) ergibt für diesen Leistungsbereich folgende Verteilung: 

 

 

 

Keine der Leistungsbeschreibungen erfüllt die Mindestanforderungen in diesem Bereich vollstän­dig. 56 Beschreibungen sind im Wesentlichen vollständig, unvollständige bzw. mangelhafte Anga­ben finden sich bei 41 bzw. 2 Bau-und Leistungsbeschreibungen, 1 Beschreibung muss als unge­nügend bewertet werden. 

 

3.7.1 Prozentuale Verteilung: „Haustechnische Anlagen“ 

Grafik 26: Prozentuale Verteilung der Bewertung „Haustechnische Anlagen“

 

 

Die aktuelle Untersuchung der 100 Bau-und Leistungsbeschreibungen hat ergeben, dass 41% der Bau-und Leistungsbeschreibungen im Bereich „Haustechnische Anlagen“ als unvollständig oder nicht eindeutig zu bewerten sind, 2% stellen sich als mangelhaft dar, 1 % als ungenügend. 
56% der Leistungsbeschreibungen entsprechen im Bereich der „Haustechnischen Anlagen“ im Wesentlichen den Mindestanforderungen. Zugleich findet sich keine Beschreibung, die durchgän­gig den Mindestanforderungen an Bau-und Leistungsbeschreibungen in diesem Bereich ent­spricht. Damit zeigt sich dieser Bereich in etwa auf dem Niveau der Voruntersuchung 2010, aller­dings mit einer geringfügigen Tendenz zur Verschlechterung. So fanden sich 2010 noch zu 60% Beschreibungen, die im Wesentlichen vollständig waren bzw. die Mindestanforderungen durchgän­gig einhielten (58 + 2). 

 

 

3.7.2 Bewertung der Einzelkriterien „Haustechnische Anlagen“

 

Grafik 27: Bewertung der Einzelkriterien „Haustechnische Anlagen“ 

 

 

Die Gesamtbewertung des Bereichs der „Haustechnischen Anlagen“ wird nachfolgend detailliert in 2 separaten Grafiken („Heizung und Warmwasser“ und „Lüftung, Sanitär und Elektroanlagen“) dargestellt.

 

 

Haustechnische Anlagen – Heizung und Warmwasser

 

Grafik 28: Detaillierte Darstellung der Einzelkriterien „Haustechnische Anlagen – Heizung und Warm­wasser“ 

 

Zur „Heizung / Art des Kessels“ wird von 99 Leistungsbeschreibungen, für die dieses Bauteil rele­vant ist, in 18 Bau-und Leistungsbeschreibungen keine Aussage getroffen, 44 mal sind die Leis­tungen unvollständig oder nicht eindeutig beschrieben. 30 Bau-und Leistungsbeschreibungen ha­ben hierzu ausreichende und 7 umfassende Angaben. Dieses Untersuchungsergebnis stellt eine Verschlechterung gegenüber den Ergebnissen der Voruntersuchung 2010 dar. 

Die Einzelbereiche „Trinkwassererwärmung / Anlagenart“ und „Heizungssystem“ sind zu 43 % bzw. 86% ausreichend oder umfassend behandelt. Aussagen zu „Allgemeine Angaben zu Heizung und Warmwasserversorgung“ fehlen in 21 Leistungsbeschreibungen, 66 mal sind die Leistungen hier unvollständig oder nicht eindeutig beschrieben. 12 Leistungsbeschreibungen haben zu diesem Punkt ausreichende, keine hat umfassende Angaben. 

Mit Fernwärme werden 6 Gebäude beheizt, davon waren in 3 Beschreibungen die Angaben aus­reichend und 1 mal umfassend. 

Für die Einzelbereiche „Trinkwassererwärmung / genaue Beschreibung der Anlage“ und „Heizkör­per -genaue Beschreibung“ liegen in 17% bzw. 7% der Beschreibungen nur mangelhafte Anga­ben vor, 40% bzw. 10% sind unvollständig oder nicht eindeutig. 

Solaranlagen sind für 60 Gebäude vorgesehen. In diesem Zusammenhang sind lediglich in 28 Leistungsbeschreibungen ausreichende und in 3 umfassende Angaben zu verzeichnen. 1/2 der Beschreibungen ist unvollständig, mangelhaft oder enthält gar keine Angaben. 

Eine Fußbodenheizung ist in 66 Gebäuden vorgesehen. Davon fehlen in 12 Bau-und Leistungsbe­schreibungen Aussagen zur Fußbodenheizung vollständig, 28 mal sind die Leistungen unvollstän­dig oder nicht eindeutig beschrieben. 23 mal werden hierzu ausreichende und 3 mal umfassende Angaben gemacht. 

Zum Einzelbereich „Raumtemperaturregelung“ enthalten 80% der Leistungsbeschreibungen aus­reichende bzw. umfassende Angaben. Zu der Möglichkeit einer Erweiterung der Heizleistung, die als Mindestanforderung gefordert wird, werden in 97% der Bau-und Leistungsbeschreibungen kei­ne Angaben gemacht. 

Insgesamt ist für den Bereich „Haustechnische Anlagen – Beheizung und Warmwasser“ festzustel­len, dass auch nach der aktuellen Untersuchung die Mindestanforderungen im Detaillierungsgrad nicht den Anforderungen der aktuell geltenden Energieeinsparverordnung 2014 bzw. dem Erneu­erbare-Energien-Wärmegesetz 2011 entsprechen bzw. angepasst sind. Die Angaben in den 100 analysierten Bau-und Leistungsbeschreibungen erfüllen in Einzelbereichen z. T. nicht einmal die­se Mindestanforderungen. Angaben, die darüber hinaus gehen und z. B. den Schwerpunkt der Energieeffizienz im Bereich der erneuerbaren Energien noch verstärken, sind allenfalls zu einem 1/4 vorhanden. So gibt es nur 3 Bau-und Leistungsbeschreibungen im Rahmen der Studie, die mit innovativen Maßnahmen im Bereich der Beheizung bzw. Trinkwassererwärmung über übliche Standards wirklich umfassend informieren. Immerhin 19 Beschreibungen informieren im Wesentli­chen vollständig. Die Nutzung von Wärmepumpen spielt im Übrigen – anders als noch bei der Vor­untersuchung 2010 – mittlerweile eine durchaus signifikante Rolle, da der Anteil ihres Einsatzes im Ein- und Zweifamilienhausbereich deutlich gestiegen ist. 

Unabhängig davon müssen Bauherren in dem nachhaltigen Bereich der „Haustechnik – Beheizung und Warmwasserbereitung“ vor dem Hintergrund der geltenden Gesetzeslage, der Energieeffizi­enz und der zu erwartenden Nutzungskosten umfassende und prüfbare Leistungsbeschreibungen erhalten, um Kostenvergleiche im Lichte der Nachhaltigkeit durchführen zu können. Gemessen daran stellt sich die Lage nach dieser Untersuchung weiterhin als kritikwürdig dar. 

 

Haustechnische Anlagen – Lüftung, Sanitär und Elektroanlagen 

 

 

Grafik 29: Detaillierte Darstellung der Einzelkriterien „Haustechnische Anlagen – Lüftung, Sanitär und Elektroanlagen“ 

 

Ausreichend detailliert behandelt werden die „Elektroanlagen“ in 70% der untersuchten Leistungs­beschreibungen, weitere 6 mal wird umfassend beschreiben, 23 mal sind die Leistungen als un­vollständig oder nicht eindeutig zu bewerten, 1 mal sind die Angaben mangelhaft bzw. fehlen. 

Die Anzahl der Stromkreise wird in 32% der Leistungsbeschreibungen nicht erwähnt, 40 mal sind die Angaben hierzu unvollständig oder nicht eindeutig beschrieben, 16 mal ausreichend und 12 mal umfassend. In diesem Einzelbereich hat sich die Lage gegenüber der Voruntersuchung 2010 zwar verbessert, bleibt aber weiterhin als kritisch zu bewerten, insbesondere vor dem Hintergrund der Sicherheit bzw. einzuhaltender Verkehrssicherungspflichten. Diese Einschätzung wird dadurch unterstrichen, dass sich in weiterhin 38 Leistungsbeschreibungen keine Aussagen zu den FI-Schutzsystemen in den Elektroanlagen finden bzw. diese 30 mal unvollständig sind. Nur in 11 Leistungsbeschreibungen sind die Angaben hierzu ausreichend, 21 mal finden sich umfassende Angaben. 

Der Einzelbereich „Elektroanlage / regenerative Energien“ findet sich in 94 der untersuchten 100 Bau-und Leistungsbeschreibungen nicht wieder. Daneben gibt es immer noch in 43% der Leis­tungsbeschreibungen zum Einzelbereich „Lüftung“ keine Aussagen. Insbesondere vor dem Hinter­grund der aktuellen Gesetzeslage und der veränderten technischen Anforderungen an Wohnge­bäude, die Lüftungskonzepte unumgänglich macht, ist diese Tatsache für die sich daraus ergeben­den Bewertungsmöglichkeiten durch die Bauherren als sehr kritisch zu bewerten. Leistungen, die in diesem Zusammenhang nachträglich vergeben oder in Eigenleistung erstellt werden müssen, sind mit einem erheblichen Kostenaufwand verbunden, technisch in einigen Fällen nicht mehr nachrüstbar .eine Chance, die im Sinne der Nachhaltigkeit eines Neubaus unnötig vergeben wür­de. 

In den Einzelbereichen „Sanitär / Material der verlegten Leitung, Filter“ und „Sanitär / Außenwas­serhahn, gesonderter Zähler“ stellt sich das Untersuchungsergebnis sehr unterschiedlich dar. Während im erstgenannten Einzelbereich die im Wesentlichen vollständigen bzw. umfassenden Angaben mit einem Anteil von ca. 3/4 überwiegen sind die Angaben im zweitgenannten Einzelbe­reich zu ca. 2/3 unvollständig. Lediglich 7 mal ist unmissverständlich beschrieben, ob die Außen­zapfstelle mit einem gesonderten Wasserzähler versehen ist oder nicht. Angaben zur Regenwas­sernutzung bzw. einer entsprechenden Vorbereitung fehlen in den untersuchten Leistungsbe­schreibungen durchgängig. Bauherren sind indes gerade auf derartige Angaben angewiesen, zu­mal es teilweise kommunale Vorgaben zu verwendbaren bzw. ausgeschlossenen Materialien gibt oder Genehmigungen (z. B. bei der Regenwassernutzung) einzuholen sind. 

 

 

3.8 Ausstattung 

Darstellung und Gewichtung der einzelnen Kriterien für den Leistungsbereich „Ausstattung“: 

 

 

Grafik 30: Gesamtbewertung „Ausstattung“

 

 

Die Gesamtbewertung (Grafik 30) ergibt für diesen Leistungsbereich folgende Verteilung: 

 

 

 

45 Leistungsbeschreibungen erfüllen die Anforderungen in diesem Bereich vollständig. Als im We­sentlichen vollständig sind darüber hinaus 53 Leistungsbeschreibungen zu bewerten, unvollständi­ge bzw. ungenügende Angaben finden sich bei jeweils 1 Leistungsbeschreibung in diesem Be­reich. 

 

 

3.8.1 Prozentuale Verteilung: „Ausstattung“

Grafik 31: Prozentuale Verteilung der Bewertung „Ausstattung“

 

 

Ausweislich der vorstehenden Grafik zeigt sich gegenüber der Voruntersuchung 2010 eine leichte Verbesserung des Niveaus. Konnten 2010 insgesamt 85% der Bau-und Leistungsbeschreibungen als im Wesentlichen vollständig oder besser bewertet werden, sind es in der aktuellen Untersu­chung 98%, wobei bei 45% die Mindestanforderungen durchgehend eingehalten sind. Damit stellt dieser Bereich - genau wie 2010 - den am besten zu bewertenden dar. 

 

 

3.8.2 Bewertung der Einzelkriterien „Ausstattung“  

 

 

Grafik 32: Bewertung der Einzelkriterien „Ausstattung“  

 

 

Im Einzelbereich „Sanitär / Sanitärobjekte“ wird in 2 Leistungsbeschreibungen die Leistung nicht beschrieben, bei 33 sind die Angaben unvollständig oder nicht eindeutig. 39 Leistungsbeschrei­bungen beinhalten ausreichende und 24 umfängliche Angaben. 

Aussagen zu „Sanitär / Armaturen“ sind ebenfalls in 2 Beschreibungen nicht vorhanden, 34 mal sind die Angaben unvollständig oder nicht eindeutig. In 38 Beschreibungen sind die Aussagen ausreichend, 24 mal umfassend. 
Zu dem Einzelbereich „Sanitärobjekte -Zubehör“ gibt es in 3 Beschreibungen keine Angaben und in 36 unvollständige oder nicht eindeutige Angaben. 36 mal sind die Angaben ausreichend und 23 mal umfassend. 

Zur „Sanitärausstattung mit Anschlüssen“ liegt bei 7 Bau-und Leistungsbeschreibungen keine Aussage vor, 19 mal sind die Angaben unvollständig oder nicht eindeutig. Ausreichende Angaben beinhalten 67, umfassende Angaben haben 6 Beschreibungen. 

In allen vier vorgenannten Einzelbereichen zeigen sich gegen über Voruntersuchung 2010 Verbes­serungen des Niveaus, nichts desto trotz bleibt die Qualität der Angaben jeweils durchschnittlich zu ca. 1/3 unterhalb des ausreichenden Bereichs. 

Der Einzelbereich „Ausstattung für Elektroanlagen / Anzahl der Steckdosen und Schalter“ ist in 97 (Voruntersuchung 2010 = 81) Leistungsbeschreibungen ausreichend bzw. umfassend beschrie­ben. Nur 1 Beschreibung beinhaltet unvollständige oder nicht eindeutige Angaben, 1 enthält keine Angaben. 

EDV-Anschlüsse sowie Gebäudeleittechnik-Systeme sind -obwohl diese mehr und mehr Verbrei­tung finden – entsprechend der geltenden Mindestanforderungen, die Maßstab für diese Untersu­chung sind, nicht verpflichtend zu beschreiben. Sie flossen deshalb -wie schon 2010 -nicht in die Auswertungsergebnisse ein und wurden demzufolge so behandelt, als seien die Bauteile nicht Ge­genstand des Bauvertrages. Hier sind aus Sicht der Verfasser dieses Berichts dringend Überle­gungen anzustellen, wie auch zu diesen Einzelbereichen Mindestanforderungen festgelegt werden können, damit Vergleichbarkeit von Bauqualität bzw. Bauleistung auch hier für Bauherren gegeben ist. 

Zum Einzelbereich „Antennenanschlüsse“ werden nur in 3 Beschreibungen keine Aussagen getrof­fen, lediglich 2 mal sind die Angaben unvollständig oder nicht eindeutig, 40 mal sind sie ausrei­chend und 54 mal umfassend. 
Die Einzelbereiche „Telefonleitungen / Anschlussdosen und Gegensprechanlage / Türklingel“ wei­sen jeweils zu einem Anteil von ca. 90% der Leistungsbeschreibungen ausreichende bzw. umfas­sende Angaben aus. In jeweils weniger als 10% der Beschreibungen werden keine oder nur un­vollständige Angaben gemacht. 

Die Untersuchungsergebnisse sind in den letztgenannten 4 Einzelbereichen insgesamt als „gut“ zu bewerten, die vorgefundenen Angaben ermöglichen den Bauherren vor allem Entscheidungen über eine etwaige Nachfolge-oder Einzelvergabe bzw. Eigenleistungen in diesem Bereich und eig­nen sich demzufolge für eine vergleichende Kostenbewertung. 

 

 

3.9 Außenanlagen 

Darstellung und Gewichtung der einzelnen Kriterien für den Leistungsbereich „Außenanlagen“: 

 

 

 

Die Gesamtbewertung (Grafik 33) ergibt für diesen Leistungsbereich folgende Verteilung: 

 

 

Die Angaben zu den Einzelbereichen des Bewertungsbereichs „Außenanlagen“ sind nur insoweit Gegenstand der Auswertung, sofern sie zu dem jeweils bauvertraglich vereinbarten Leistungsum­fang gehören. Klare Aussagen und Hinweise, wer welche Leistungen durchführt bzw. welche Leis­tungen nicht Leistungsinhalt sind, sind in diesem Zusammenhang aus Verbrauchersicht generell wünschenswert und sinnvoll. Sie ermöglichen die Vergleichbarkeit verschiedener Angebote und eine entsprechende Kostenkontrolle. Im Bereich „Außenanlagen“ erfüllen 7 Leistungsbeschreibun­gen durchgängig die Mindestanforderungen, bei 25 Leistungsbeschreibungen finden sich keine oder ungenügende Angaben für diesen Bereich. 

 

 

3.9.1 Prozentuale Verteilung: „Außenanlagen“

Grafik 34: Prozentuale Verteilung der Bewertung „Außenanlagen“

 

Die aktuelle Analyse der Bau-und Leistungsbeschreibungen ergibt, dass 1/4 der Leistungsbe­schreibungen im Bereich „Außenanlagen“ als ungenügend einzuschätzen sind, 14% der Leis­tungsbeschreibungen sind mangelhaft, weitere 34% der Beschreibungen sind als unvollständig bzw. nicht eindeutig zu bewerten. 20% der Leistungsbeschreibungen entsprechen im Bereich der „Außenanlagen“ im Wesentlichen den Anforderungen, weitere 7% sind umfassend. 

Das Auswertungsergebnis zeigt sich in diesem Bereich im Vergleich zur Voruntersuchung 2010 als indifferent. Auf der einen Seite steigt die Zahl der im Wesentlichen vollständigen Beschreibungen bzw. der Beschreibungen, bei der die Mindestanforderungen durchgängig eingehalten werden, von 16 auf 27 an und es finden sich erstmals 7 Bau-und Leistungsbeschreibungen in der letztgenann­ten Kategorie. Auf der anderen Seite zeigt sich im unteren Bereich der Bewertungsskala eine deut­liche Zunahme von Beschreibungen, die als ungenügend bewertet werden müssen. Insgesamt sind ca. 3/4 der Beschreibungen als unterhalb des Bereiches „ausreichend“ zu bewer­ten, ein sehr unbefriedigendes Ergebnis, welches auf dem Niveau der Voruntersuchung 2010 liegt. 

 

 

3.9.2 Bewertung der Einzelkriterien „Außenanlagen“ 

 

 

Grafik 35: Bewertung der Einzelkriterien „Außenanlagen“

 

 

Der Bereich „Außenanlagen“ wird bei einem Großteil der Leistungsbeschreibungen -niveaugleich zur Voruntersuchung 2010 - nicht ausreichend detailliert beschrieben. 

Der Einzelbereich „Abböschungen zu Kellerfenstern“ wird mit Ausnahme einer ausreichenden Be­schreibung bei 36 unterkellerten Gebäuden fast durchgängig nicht beschrieben. 

Die Einzelbereiche „Entwässerung mit Nachweis ausreichender Bemessung“ und „Müllstandplatz“ werden -soweit als Vertragsbestandteil nicht nachvollziehbar ausgeschlossen -mit Ausnahme von 1 bzw. 2 umfassenden Beschreibungen nicht behandelt. Diese entspricht einer Fehlquote von 97% bzw. 94%. 

Die „Art der Befestigung“ der Außenanlagen wird – soweit vertraglich nicht ausgeschlossen -zu 78% nicht angegeben, die „Anzahl der Stellplätze“ ist zu 80% in den Bau-und Leistungsbeschrei­bungen nicht angegeben. 

„Ver-und Entsorgungsanlagen auf dem eigenen Grundstück“ werden in 26 Leistungsbeschreibun­gen nicht behandelt, in 19 Beschreibungen sind die Angaben unvollständig, in 22 sind die Anga­ben ausreichend, bei 28 umfassend. Dies entspricht einer Fehlquote unterhalb des Bereiches „ausreichend“ (im Wesentlichen vollständig) von knapp 50%. 

Zum Einzelbereich „Geh-und Fahrwege / Terrassen“ liegen -soweit vertraglich nicht ausgeschlos­sen -in 24 Leistungsbeschreibungen keine Aussagen vor, in 3 Beschreibungen sind die Angaben ausreichend, in 3 umfassend. Die Fehlquote unterhalb des Bereiches „ausreichend“ (im Wesentli­chen vollständig) liegt hier bei über 80%. 

Im Bereich „Außenanlagen“ sind die Angaben gemäß der Mindestanforderungen für die Entschei­dungsfindung der Bauherren insbesondere vor dem Hintergrund öffentlich-rechtlicher Vorgaben und Verpflichtungen relevant. So ist z. B. ein Stellplatz auf eigenem Grundstück i. d. R. zur Geneh­migung eines Bauvorhabens Voraussetzung. Gleichzeitig besteht regelmäßig der sog. Anschluss-und Benutzerzwang, d. h. der zwingend vorgeschriebene Anschluss des Grundstücks an die Ent­sorgungsanlagen der Gemeinde (Abwasser sowie Regenwasser bei nicht nachgewiesener Versi­ckerungsmöglichkeit). Hier benötigen die Bauherren Klarheit darüber, ob die Entsorgungsleitungen sowie Übergabeschächte auf eigenem Grundstück, die eine erhebliche Kostenposition innerhalb eines Bauvorhabens darstellen können, zum Vertragsgegenstand gehören oder nicht. 

Gleiches gilt im Übrigen auch für die Versorgung des Grundstücks. Der Bauherr muss wissen, wel­che ggf. zusätzliche Kosten durch die Herstellung von z. B. Gas-, Wasser-und Stromanschlüssen von ihm zu tragen sind. Detaillierte Angaben hierzu sollten sich im Bereich „Haustechnische An­lagen“ (vgl. Ziffer 3.7) finden. 

 

 

3.10 Übergabe von Unterlagen und technischen Nachweisen 

Darstellung und Gewichtung der einzelnen Kriterien für den Leistungsbereich „Übergabe von Un­terlagen und technischen Nachweisen“:

 

 

 

 

Grafik 36: Gesamtbewertung „Übergabe von Unterlagen und technischen Nachweisen“ 

 

Die Gesamtbewertung (Grafik 36) ergibt für diesen Leistungsbereich folgende Verteilung: 

 

 

 

Keine Leistungsbeschreibung entspricht durchgängig den Mindestanforderungen im Bereich „Ab­nahmen und technische Nachweise“, im Wesentlichen vollständig sind 2 Beschreibungen. Bei 85 Leistungsbeschreibungen sind mangelhafte bzw. keine oder ungenügende Angaben für diesen Be­reich festzustellen, weitere 13 sind unvollständig. 

 

 

3.10.1 Prozentuale Verteilung:„Übergabe von Unterlagen und technischen Nachweise“

 

Grafik 37: Prozentuale Verteilung der Bewertung „Übergabe von Unterlagen und technischen Nachweisen“

 

 

Die Auswertung zeigt auf, dass 13% der Leistungsbeschreibungen im Bereich „Abnahmen und technische Nachweise“ als ungenügend zu bewerten sind, 72% der Leistungsbeschreibungen sind mangelhaft, weitere 13% der Beschreibungen sind unvollständig bzw. nicht eindeutig. 2 der Leis­tungsbeschreibungen entsprechen im Bereich „Abnahmen und technische Nachweise“ im Wesent­lichen den Anforderungen, keine durchgängig den Mindestanforderungen. Damit liegt die Fehlquo­te unterhalb des Bereiches „ausreichend“ (im Wesentlichen vollständig) bei insgesamt 98%. 

 

3.10.2 Bewertung der Einzelkriterien „Übergabe von Unterlagen und technischen Nachwei­sen“ 

 

Grafik 38: Bewertung der Einzelkriterien „Übergabe von Unterlagen und technischen Nachweisen“

 

 

Grundlegend festzustellen ist, dass es auch nach der aktuellen Untersuchung i. d. R. in den Leis­tungsbeschreibungen nur wenige Angaben zur „Übergabe von Unterlagen und technischen Nach­weisen“ gibt. In der Praxis kann dies dazu führen, dass dem Bauherrn notwendige Nachweise, Be­dienungsanleitungen oder Gewährleistungsbescheinigungen fehlen, um nach Baufertigstellung z. B. berechtigte Gewährleistungsansprüche geltend machen zu können. 

Bei dem Einzelbereich „Genehmigungsunterlagen / Baugenehmigung, Statik, Wärmeschutzbe­rechnung, Wohnfläche“, sind in 72 Leistungsbeschreibungen keine Angaben vorhanden. Bei „Ab­nahmeprotokolle / bauaufsichtliche Gebrauchsabnahme bzw. / Baugrubenverfüllung und -verdich­tung“ fehlen die Angaben jeweils in 98 der 100 Leistungsbeschreibungen. Diese Ergebnis liegt noch unter dem Niveau der Voruntersuchung 2010. 

Die Aushändigung des Energieausweises ist nach nur 64 Beschreibungen explizit vorgesehen, was nach aktueller Gesetzeslage Pflicht ist. In immer noch 38 Leistungsbeschreibungen bleibt eine Blower-Door-Messung unerwähnt bzw. wird nicht ausreichend behandelt. 

Die „Übergabe der Bedienungsanleitungen und Garantieurkunden für Haustechnische Anlagen“ ist in 95 Beschreibungen nicht vorgesehen. Der Nachweis der Unbedenklichkeit der verwendeten Baustoffe ist -im Vergleich zur Voruntersuchung 2010 – in unverändert 97 Leistungsbeschreibun­gen nicht erwähnt. Nur in 4 Fällen ist die Übergabe ein Abnahmeprotokolls des Schornsteinfegers an die Bauherren vorgesehen. 

Generell war schon in der Voruntersuchung 2010 im Vergleich zur Studie des IEMB aus dem Jahr 2006 festgestellt worden, dass gemäß der Angaben in den Bau-und Leistungsbeschreibungen den Bauherren deutlich weniger Unterlagen ausgehändigt wurden. Nach der Voruntersuchung 2010 waren die Unterlagen und technischen Nachweise jeweils in keiner Leistungsbeschreibung im Wesentlichen vollständig oder durchgängig den Mindestanforderungen entsprechend. Im Jahr 2006 waren 19 Leistungsbeschreibungen als im Wesentlichen vollständig und besser bewertet worden. 

Der Bereich „Abnahmen und technische Nachweise“ bleibt nach der aktuellen Untersuchung stabil der am schlechtesten zu bewertende aller untersuchten Bereiche. Damit bestätigt sich in diesem Bereich das Untersuchungsergebnis der Voruntersuchung 2010. Zwar konnten im Gegensatz zur Voruntersuchung (2010 = 0) immerhin 2 Beschreibungen als im Wesentlichen vollständig bewertet werden, doch steigt gleichzeitig der Anteil der Beschreibungen im mangelhaften Bereich auf 72 %. 

Vor dem Hintergrund der rechtlichen Voraussetzungen im Sinne der Gewährleistungsansprüche, der Prüfung erforderlicher Nachweise im Rahmen von Qualitätskontrollen, der erforderlichen Be­stätigung von Förderbedingungen und der nachzuweisenden Standards von Gebäuden in Bezug auf die Werthaltigkeit ist das neuerliche Untersuchungsergebnis für Bauherren weiterhin als kritisch zu bewerten. 

 

 

4. Gesamtbewertung 

Darstellung der Gesamtbewertung für alle Leistungsbereiche: 

 

 

Grafik 39: Gesamtbewertung „Leistungsbeschreibungen“

 

 

Die Gesamtbewertung (Grafik 39) ergibt als Resultat für alle Leistungsbereiche folgende Vertei­lung: 

 

 

72% der untersuchten Bau-und Leistungsbeschreibungen sind als im Wesentlichen vollständig zu bewerten, 27% als unvollständig und 1% als mangelhaft. 

Folgende Gegenüberstellung der Ergebnisse der Studien aus 2010 und 2016 auf der Basis der „Mindestanforderungen an Bau-und Leistungsbeschreibungen für Ein-und Zweifamilienhäuser" aus dem Jahr 2007/2008 kann vorgenommen werden: 

 

 

 

Der Vergleich der Ergebnisse aus der Voruntersuchung 2010 und der aktuellen Analyse zeigt hin­sichtlich der vorgefundenen Qualität der Leistungsbeschreibungen grundsätzlich zunächst eine po­sitive Tendenz. Es lässt sich feststellen, dass der Anteil der mangelhaften und unvollständigen Leistungsbeschreibungen – wie schon 2010 im Vergleich zur IEMB-Studie aus dem Jahr 2006 – weiter rückläufig ist. Gleichzeitig lässt sich bei den im Wesentlichen vollständigen Leistungsbe­schreibungen ein weiterer Anstieg um 15% verzeichnen. Im Vergleich der Studien 2006 und 2010 betrug hier die Zunahme allerdings noch fast 25%. Der Anteil der vollständig den Mindestanforde­rungen entsprechenden Leistungsbeschreibungen verringert sich demgegenüber von 1% (2010) auf 0% (2016), d. h. keine der aktuell untersuchten 100 Bau-und Leistungsbeschreibungen erfüllt die Mindestanforderungen in Ihrer Gesamtheit zu über 80%. 

 

 

 

Noch mehr relativiert sich die positive Entwicklungstendenz, wenn man berücksichtigt, dass die festgestellte Qualitätszunahme vor allem auf diejenigen 44 Beschreibungen zurückzuführen ist, die zu 60,1 – 70% die Mindestanforderungen einhalten, nur 28 Beschreibungen erreichen einen Grad der Einhaltung der Mindestanforderungen von 70,1 – 80%. Selbst hier müssen Bauherren noch zu ca. 25% damit rechnen, dass sich für sie nachteilige und mit erheblichen Kostenrisiken verbunde­ne Regelungen in den Bau- und Leistungsbeschreibungen finden. 

Die Untersuchungsergebnisse lassen daher keinesfalls den Schluss zu, dass mit der beschriebe­nen Entwicklung die auf dem Markt von den Unternehmen verwendeten Baubeschreibungen den Mindestanforderungen an Bau-und Leistungsbeschreibungen durchgängig gerecht werden. Die Betrachtung der einzelnen Leistungsbereiche zeigt deutlich, dass im Detail immer noch ein großer Handlungsbedarf besteht. Andererseits zeigt gerade der Anstieg derjenigen Beschreibungen, die nach 50,1 – 60% in der Voruntersuchung 2010 jetzt einen Einhaltungsgrad der Mindestanforderun­gen von 60,1 – 70% aufweisen, dass die Hausanbieter – nicht zuletzt aufgrund der bereits lang an­haltenden Bemühungen des Verbraucherschutzes – gewillt sind, an der Qualitätsverbesserung von Bau-und Leistungsbeschreibungen mitzuwirken. Dieser Umstand ist für die Bauherren positiv zu bewerten. 

 

 

4.1 Prozentuale Verteilung der Gesamtbewertung der aktuellen Studie aus 2016

 

4.2  Einzelübersicht der Leistungsbereiche

 

 

Grafik 41: Prozentuale Verteilung der Gesamtbewertung „Leistungsbeschreibungen“ 20

 

 

4.2 Einzelübersicht der Leistungsbereiche

 

 

Grafik 42: Gesamtbewertung der Einzelkriterien „Leistungsbereiche“ 

 

Positiv hervorzuheben sind aus der Zusammenfassung der Gesamtbewertung die Bereiche „Aus­stattung“, „Ausbauarbeiten“, „Allgemeine Objektangaben“ und mit gewissen Abstrichen auch „Haustechnische Anlagen“ und „Rohbau“. Diese sind zum größeren Teilen als im Wesentlichen vollständig z.T. auch als durchgehend konkret beschrieben zu bewerten. Im Detail besteht jedoch auch in diesen Bereichen noch umfassender Verbesserungsbedarf, der -genau wie schon in der Voruntersuchung 2010 -z. B. in den Einzelbereichen „Erneuerbare Energien“, „Nutzung regenera­tiver Energien“ und „Schutz / Sicherheit bei Elektroanlagen“ aus der Bauherrensicht nach wie vor Anlass zu anhaltender Kritik gibt. 

Negativ fallen auch in der aktuellen Analyse insbesondere die Bereiche „Übergabe der Unterlagen und technischen Nachweise“, „Planung, Bauleitung“ und „Baustelleneinrichtung“ sowie „Außenan­lagen“ als überwiegend unzureichend beschrieben auf. In diese Bereiche fallen zahlreiche Aufga­ben, die, sofern sie nicht fachlich und sachlich ordnungsgemäß geplant und ausgeführt werden, zu erheblichen Mängeln und Schäden führen können und insofern Mangel-und Schadenbeseiti­gungskosten in erheblicher Höhe nach sich ziehen. Beispielhaft seien hier die unzureichende Übergabe von Unterlagen und erforderlichen Nachweisen genannt, die auch aus rechtlicher Sicht eine erhebliche Relevanz für die Bauherren besitzen. Darüber hinaus besteht für Bauherren auch immer ein besonderes Kostenrisiko, wenn die Bau-und Leistungsbeschreibung zu bestimmten für die Durchführung eines Bauvorhabens notwendigen Leistungspositionen, wie z. B. Den Entsor­gungsleitungen auf dem eigenen Grundstück keine Regelungen enthält und ggf. nicht einplante zusätzliche Kosten innerhalb der Realisierung des Bauvorhabens anfallen. 

Generell ist darauf hinzuweisen, dass die Angaben in den Bau-und Leistungsbeschreibungen in der Regel sowohl für kurz-und mittelfristige Investitionsentscheidungen als auch für die dauerhaf­ten Kosten während der Nutzung eines Hauses die entscheidenden Aspekte für private Bauherren darstellen. Bereits geringe Abweichungen von Anforderungen, die Fördermittelgeber in Form von Krediten und Zuschüssen gewährt haben, können zu dem Erfordernis kostenintensiver Nachbes­serungen führen oder ziehen Vertragsstreitigkeiten nach sich. 

Darüber hinaus sind detaillierte Angaben für eine Prüfung und Qualitätskontrolle von Bauprojekten unerlässlich. 

 

5. Bauherrenrisiken 

Hinsichtlich der Risiken in Bau-und Leistungsbeschreibungen für private Bauherren und Erwerber lässt sich nach der neuerlichen Analyse zunächst grundlegend feststellen, dass sich der genaue Gegenstand der vertraglich vereinbarten Leistungen oftmals nicht nur aus dem als „Bau-und Leis­tungsbeschreibung“ deklarierten Schriftstück ergibt. Vielmehr ergeben sich die vollständigen Leis­tungsobliegenheiten auch aus der Komplexität von Bauvertrag, Bau-und Leistungsbeschreibung, individuellen Leistungs-und Nachtragsangeboten sowie etwaigen Allgemeinen Geschäftsbedin­gungen (AGB) der Hausanbieter. Der tatsächlich rechtswirksam vereinbarte Leistungsgegenstand ist für private Bauherren so schon ohne fachlichen Beistand kaum zu erfassen. Dies gilt um so mehr, wenn sich Widersprüche aus der Bau-und Leistungsbeschreibung und sonstigen vertragli­chen Regelungen ergeben und keine vertragliche Vorrangregelung getroffen ist. 
Dazu kommen dann noch die Risiken aus den immer noch vielfach unvollständigen und undetail­lierten Bau-und Leistungsbeschreibungen, welche tabellarisch wie folgt dargestellt werden kön­nen. 

 

 

Tabelle 4: Bauherrenrisiken 

 

Die nachfolgende Tabelle zeigt Beispiele ungenauer und undetaillierter Angaben aus den unter­suchten Bau-und Leistungsbeschreibungen einschließlich der damit für die Bauherren verbunde­nen Risiken. 
Formulierung in der Bau- und Leistungsbeschreibung  Risiko:  

 

 

Tabelle 5: Beispiele aus Bau- und Leistungsbeschreibungen 

 

 

6. Zusammenfassung 

Das Ergebnis dieser Untersuchung verdeutlicht, dass ein Großteil der vorliegenden Bau-und Leis­tungsbeschreibungen die Mindestanforderungen an Bau-und Leistungsbeschreibungen in mehr oder minder erheblichem Umfang nicht erfüllt. Vielfach sind für die Fertigstellung eines konkreten Bauvorhabens erforderliche Leistungen nicht erwähnt oder ungenügend beschrieben. Gleichzeitig wird nicht transparent genug dargestellt, welche Leistungen im Detail vom Bauherren erwartet wer­den bzw. „bauseitig“ zu erbringen sind. Darüber hinaus sind etliche Leistungsbeschreibungen vom Umfang her so knapp und allgemein formuliert, dass sie keinen genauen Rückschluss auf einzelne verwendete Materialien oder die Leistung einzelner Bauteile und damit auf die Qualität des gesam­ten Bauvorhabens zulassen. Dies erschwert die Vergleichbarkeit der Angebote verschiedener Hausanbieter für Bauherren in erheblichem Maße. 

Vergleicht man die aktuellen Untersuchungsergebnisse mit denen der Voruntersuchung 2010 so­wie der Untersuchung des IEMB aus dem Jahr 2006 lässt sich insgesamt eine kontinuierliche, leicht positive Tendenz hin zur „Mehrerfüllung“ der Mindestanforderungen an Bau-und Leistungs­beschreibungen feststellen. In den Einzelbereichen ist diese Entwicklung allerdings nicht durch­gängig feststellbar, teilweise finden sich sogar Verschlechterungen gegenüber der Voruntersu­chung 2010. 

Das grundsätzlich positive Untersuchungsergebnis relativiert sich zudem noch weiter, wenn man berücksichtigt, dass die generelle Qualitätszunahme vor allem auf diejenigen 44 Beschreibungen zurückzuführen ist, die zu 60,1 – 70% die Mindestanforderungen einhalten und insofern nur knapp den Bereich „im Wesentlichen vollständig“ erreichen. Lediglich 28 Beschreibungen erreichen einen Grad der Einhaltung der Mindestanforderungen von 70,1 – 80%. Selbst hier müssen Bauherren noch zu durchschnittlich ca. 25% damit rechnen, dass sich für sie nachteilige und mit erheblichen Kosten-und Qualitätsrisiken verbundenen Regelungen in den Bau-und Leistungsbeschreibungen finden. 

Positiv hervorzuheben sind aus der Zusammenfassung der Gesamtbewertung die Bereiche „Aus­stattung“, „Ausbauarbeiten“, „Allgemeine Objektangaben“ und mit gewissen Abstrichen auch „Haustechnische Anlagen“ und „Rohbau“. Diese sind zum größeren Teilen als im Wesentlichen vollständig, z.T. auch als durchgehend konkret beschrieben zu bewerten. 

Negativ fallen in Übereinstimmung mit der Voruntersuchung 2010 die Bereiche „Übergabe der Un­terlagen und technischen Nachweise“, „Planung, Bauleitung“ und „Baustelleneinrichtung“ sowie „Außenanlagen“ als überwiegend unzureichend beschrieben auf. 

Insgesamt ist zu unterstellen, dass die vorhandenen Bewertungsinstrumente zu Bau-und Leis­tungsbeschreibungen sowohl den Verbrauchern (Bauherren) als auch den Hausanbietern (Erstel­ler der Bau-und Leistungsbeschreibungen) weiterhin eine Hilfe sind. Es ist in diesem Zusammen­hang die Frage zu stellen, ob diese nicht weiterentwickelt werden sollten. 

Das Ziel, ein vertragskonformes, schadenfreies, nachhaltiges Bauergebnis von hoher Qualität in einem kalkulierten Kostenrahmen zu bewirken, sollte bei allem Bemühen oberste Priorität haben. Detaillierte und umfassende Bau-und Leistungsbeschreibungen verringern in diesem Sinne das Vertrags-und Kostenrisiko sowohl von Bauherren als auch von Hausanbietern. Sie sind deshalb auch gesamtwirtschaftlich sinnvoll. 

Mit Hinblick auf die vorgefundene Qualität der untersuchten 100 Bau-und Leistungsbeschreibun­gen verbleibt ein deutlicher Spielraum für Verbesserungen. Der Fortgang des aktuell laufenden Gesetzgebungsverfahrens zur Festlegung von Mindestanforderungen an Baubeschreibungen bleibt abzuwarten. Unabhängig davon ist absehbar, dass der Nutzung von unabhängiger Beratung zur Bewertung von Bau-und Leistungsbeschreibungen durch Bauherren weiterhin eine wichtige Rolle zukommen wird. 

Die Verfasser Institut für Bauforschung e. V. Hannover, 15.06.2016 

 

(Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V.)