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STAVBY | ANALÝZY A STUDIE

 

 

BAUQUALITÄT BEIM NEUBAU VON EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSERN 

„Analyse baubegleitender Qualitätskontrollen unabhängiger Bauherrenberater des BSB“ 

Gemeinsame Untersuchung vom Institut für Bauforschung e.V. und dem Bauherren-Schutzbund e.V. 

 

Auftraggeber:  

Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB), Kleine Alexanderstr. 9/10, 10178 Berlin  

 

Bearbeitung:  

Institut für Bauforschung e.V., An der Markuskirche 1, 30163 Hannover  
Dipl.-Ing. Heike Böhmer, Institutsleitung, RA Horst Helmbrecht, wiss. Mitarbeiter, Dipl.-Ing. Janet Simon, wiss. Mitarbeiterin  

 

Forschungsbericht :  02.07.2015  IFB-15552 / 2015  

 

 

Inhaltsverzeichnis: 

 

1. Aufgabenstellung und Ziele

 

2. Grundlagen

 

3. Auswertung

3.1  Dokumentation und Kontrolldichte

3.2  Zeitpunkt der Mängelfeststellung

3.3  Zuordnung der festgestellten Mängel

3.4  Vergleich zu den Untersuchungen 2007 und 2011

 

4. Fehlende Planungsunterlagen und technische Nachweise

4.1  Wichtige Planungsunterlagen

4.2  Fehlende Technische Nachweise und sonstige Unterlagen

 

5. Mängelschwerpunkte im Bauablauf 

5.1  Baustelleneinrichtung / Baustellensicherheit

5.2  Rohbau / Statik / Dachkonstruktion

5.3  Gebäudeabdichtung / Perimeterdämmung

5.4  Wärmedämmung / Schallschutz / Brandschutz

5.5  Fassade / Dach

5.6  Fenster und Türen

5.7  Luftdichte Ebene

5.8  Innenputz, Estrich, Innenausbau

5.9  Technische Anlagen 

5.10 Sonstiges

 

6. Feststellungen bei der Abnahme 

 

7. Mängelbeseitigungskoste

8. Zusammenfassung

 

 

 

1. Aufgabenstellung und Ziele 

Die gesetzlichen Anforderungen an neu zu errichtende Wohngebäude sind hoch, die rechtlichen Zielvorgaben wurden in den letzten Jahren in beträchtlichem Umfang erweitert und dieser Prozess setzt sich fort. Durch veränderte Standards, gesetzliche und normative Zielvorgaben und nicht zuletzt durch neue Produkte, Materialien und innovative Techniken werden die Anforderungen an Gebäudehülle und Gebäudetechnik immer komplexer. Doch je höher der energetische Standard, desto höher sind die spezifischen Anforderungen an die Qualität der Konstruktion und der Gebäudetechnik. Um dem zu entsprechen, steigen auch die Anforderungen an eine fachgerechte Umsetzung immer weiter. 

Das Thema „Bauqualität von Neubauvorhaben“ wurde bereits im Jahr 2007 und 2011 vom Institut für Bauforschung e.V. (IFB) und dem Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) in zwei gemeinsamen Studien untersucht mit dem Ergebnis, dass die Anzahl von baulichen Mängeln im Bauablauf bei der Errichtung von Wohngebäuden relativ hoch ist und vergleichend in den beiden Studien auch kaum eine Tendenz zu erkennen ist, dass die Bauqualität steigt bzw. die Anzahl der vorgefundenen Baumängel sinkt. Das Ergebnis der beiden Untersuchungen bestätigte im Wesentlichen die Praxiserfahrungen des IFB zur Mängelhäufigkeit bei Neubauvorhaben. Allerdings zeigten die Studien auch, dass baubegleitende Qualitätskontrollen dazu beitragen können, mögliche während der Bauphase auftretende Fehler und Mängel frühzeitig zu erkennen und dass diese der Schadenvermeidung dienen. 

Vor diesem Hintergrund und aufgrund stetig steigender Anforderungen an Gebäude, sahen sich das IFB und der BSB im Jahr 2015 dazu veranlasst, erneut eine Untersuchung durchzuführen, um die Qualität von aktuell durchgeführten Bauvorhaben zu überprüfen. Im April 2015 wurde dem IFB der Auftrag zur neuerlichen Auswertung der von unabhängigen Bauherrenberatern des BSB durchgeführten baubegleitenden Qualitätskontrollen erteilt. Die Untersuchung stützt sich dabei auf eine Datenbasis von rund 600 Baustellenkontrollen bei 70 Neubauvorhaben, die zwischen 2013 und 2015 errichtet / fertiggestellt worden sind und die weitestgehend über den gesamten Bauzyklus durch einen Bauherrenberater begleitet wurden. Vertragspartner der Bauherren waren in aller Regel Generalunternehmer, Generalübernehmer und Bauträger. 

Auf Grundlage der Auswertung von Dokumentationen von rund 600 Baustellenkontrollen bei 70 Neubauvorhaben wurden die Inhalte, Abläufe und Ergebnisse der vorliegenden baubegleitenden Qualitätskontrollen untersucht und auf folgende Schwerpunkte hin analysiert: 

 

• Kontrolldichte sowie Art, Umfang und Zeitpunkt der Mängelfeststellung, 
• Zeitpunkt der Mängelerkennung sowie die Auswirkungen auf deren Beseitigung bzw. die Schadenvermeidung und deren Kosten, 
• Mängelschwerpunkte im Bauablauf und deren Auswirkungen, 
• Einfluss von baubegleitenden Qualitätskontrollen auf die Schwere und die Anzahl der Mängel bei der Schlussabnahme, 
• Schlussfolgerungen im Hinblick auf die Durchführung der Qualitätskontrollen. 

 

Mit diesem neuerlichen Gemeinschaftsprojekt verfolgt der BSB weiterhin das Ziel, grundsätzliche Schlussfolgerungen für die Verbraucherberatung privater Bauherren und Immobilienerwerber sowie die Vertretung bauorientierter Verbraucherinteressen abzuleiten. IFB und BSB sind darüber hinaus konsequent bestrebt, den Dialog mit allen am Bau Beteiligten zum Thema Bauqualität zu fördern und auf diesem Wege ihren Beitrag zur Schaden- und Kostenvermeidung im Bereich des Bauens zu leisten. 

Mit dem vorliegenden Gemeinschaftsprojekt verfolgt der Bauherren-Schutzbund e.V. zugleich das Ziel, bisherige Schlussfolgerungen aus den bereits vorliegenden Untersuchungen (2007 bzw. 2011) auf ggf. geänderte Tendenzen hin zu überprüfen. 

 

 

2. Grundlagen 

Planer und Bauausführende sind gemäß geltendem Werkvertragsrecht verpflichtet, ein mangelfreies, den anerkannten Regeln der Technik und der vereinbarten Beschaffenheit entsprechendes Werk zu planen und zu bauen. In der Praxis ist es oft nicht unproblematisch, diese vereinbarte „Qualität des Bauwerkes" sicherzustellen. Aktuelle Statistiken belegen, dass weiterhin nur etwa jeder zehnte Bauherr mit einem Architekten plant und baut. Typische Vertragspartner privater Bauherren sind Generalunternehmer, Generalübernehmer und Bauträger. 

Baubegleitende Qualitätskontrollen durch einen unabhängigen Berater stellen ein wichtiges Instrument dar, um die Bauqualität zu erhöhen. Zudem sind sie ein adäquates Mittel, um die Interessen des Bauherren gegenüber seinem Vertragspartner zu vertreten und bieten die Möglichkeit, Mängel im Rahmen des Baufortschritts zu erkennen, um sie frühzeitig (d.h. vor dem Entstehen eines Schadens) beseitigen zu können. 

Die Kontrollen beginnen i.d.R. mit der Betreuung des Bauvorhabens bzw. bei Vertragsabschluss und enden mit der Schlussabnahme. Die baubegleitende Qualitätskontrolle orientiert sich an dem mit der jeweiligen Firma abgeschlossenen Bauvertrag sowie der Bau-und Leistungsbeschreibung. Bei den durchzuführenden Baustellenkontrollen handelt es sich ausschließlich um visuelle Kontrollen ohne Durchführung von Bauteilöffnungen. Unabhängige Bauherrenberater üben dabei keine Bauleitungstätigkeit aus und besitzen kein Weisungsrecht gegenüber den am Bau Beteiligten. Sie genießen im Rahmen ihrer Tätigkeit allerdings bereits ein hohes Maß an Akzeptanz bei vielen Baubeteiligten. 

Aus den Statistiken des BSB geht hervor, dass im Jahr 2014 bei rund 8.000 Bauvorhaben im Neu-und Altbaubereich baubegleitende Qualitätskontrollen beauftragt und durchgeführt wurden. Rund 82 % der Mitglieder des BSB nehmen dieses Angebot wahr und beauftragen die Bauherrenberater des BSB mit einer baubegleitenden Qualitätskontrolle. Darüber hinaus veranlassen fast 65 % der privaten Bauherren eine juristische Vertragsprüfung durch Vertrauensanwälte des BSB. 

Bauherrenberater des BSB bieten dem Bauherren folgende Unterstützung im Rahmen von baubegleitenden Qualitätskontrollen: 

  

• Beratung zur Prüfung von Baubeschreibungen und Verträgen,    
• Unterstützung bei der Kontrolle der Realisierung des Bauvorhabens auf der Grundlage des geschlossenen Bauvertrages und der Bau- und Leistungsbeschreibung,   
• Hilfe beim Durchsetzen des vertraglichen Anspruchs auf fachgerechte, mängelfreie Ausführung der Leistungen gemäß den allgemein anerkannten Regeln der Technik, 
• Hilfe beim Überprüfen des Bautenstandes und bei der Kontrolle der Einhaltung der Bauzeit,     
• Frühzeitiges Erkennen von Mängeln und Minimieren von Bauschäden, 
• Mitwirkung bei der Bewältigung von Konfliktsituationen, 
• Fachliche Unterstützung bei eventuellen Rechtsstreitigkeiten. 

 

Um das Ziel des qualitätsvollen Bauens zu erreichen, bietet der BSB standardisierte Kontrollbausteine von der Angebotsprüfung bis zur Schlussabnahme für eine nachhaltige Fachbegleitung von Neubauvorhaben an. Dabei gelten bundesweit einheitlich zertifizierte Kontroll­und Dokumentationsstandards. 

 

• Die Kontrollbausteine des BSB umfassen schwerpunktmäßig: 
• Prüfung der Bau- und Leistungsbeschreibung / technische Vertragsprüfung 
• Kontrolle der Gründungsarbeiten 
• Kontrolle Kellermauerwerk, Abdichtung, Drainage 
• Kontrolle Erdgeschossmauerwerk, Decke 
• Kontrolle Dachgeschossmauerwerk, Dachstuhl 
• Kontrolle Dachdeckung, Klempnerarbeiten, Fenstereinbau, Rohinstallation 
• Kontrolle Innenputz, Ausbauvorbereitung, Dachdämmung und Dampfbremse 
• Kontrolle Estrichdämmung 
• Kontrolle Gipskarton-, Estrich-, Fliesenarbeiten und Objektinstallation 
• Fachbegleitung zur Vorabnahme 
• Fachbegleitung zur Abnahme / Übergabe 

 

Der Leistungsumfang der baubegleitenden Qualitätskontrolle orientiert sich an den zertifizierten Kontrollbausteinen und wird unter Beachtung der Spezifik des Bauvorhabens zwischen den Bauherrenberatern und dem Bauherren vereinbart. 

Bei ausgewählten Gewerken, Sonderkonstruktionen bzw. besonderen Anforderungen an Bauteile oder das Gebäude insgesamt können weiterführende Prüfungen angezeigt sein, z. B. bei der Planung und Ausführung von haustechnischen Anlagen, bei erhöhten statischen, konstruktiven oder energetischen Anforderungen. In diesen Fällen wird vom BSB die Beauftragung von Sonderfachleuten angeraten, die z. B. die Überprüfung von geothermischen oder Photovoltaikanlagen vornehmen, Thermografieaufnahmen oder Blower Door Tests durchführen. 
Die Grundlage der vorliegenden Studie bilden wiederum ausschließlich schriftliche Dokumentationen zu baubegleitenden Qualitätskontrollen der Bauherrenberater des BSB, die i. d. 

R. den Prüfinhalt der standardisierten Kontrollbausteine wiedergeben. Rechtliche Prüfungen und separate Prüfungen von Sonderfachleuten wurden im Rahmen der vorliegenden Studie nicht ausgewertet. Die Auswahl und Zusammenstellung der auszuwertenden Dokumentationen wurde vom BSB realisiert. Dabei wurde darauf geachtet, das für die neuerliche Untersuchung möglichst umfassende Baubegleitungen herangezogen werden, die geeignet sind, den Bauablauf und seine Kontrolle möglichst vollständig abzubilden, und dass möglichst alle Kontrollbausteine Gegenstand der Beauftragung der Bauherrenberater waren. 

Die Daten der Bauvorhaben wurden anonymisiert. Als Datengrundlage dienten die Dokumentationen von 70 Neubauvorhaben im Ein- und Zweifamilienhausbereich (56 freistehende Einfamilienhäuser, 14 Reihenmittel- und Reihenendhäuser bzw. Doppelhaushälften), die zwischen 2013 und 2015 errichtet bzw. fertiggestellt wurden. Von den in die Untersuchung eingeflossenen Bauvorhaben waren 22 unterkellert, 48 nicht unterkellert. 

 

 

3. Auswertung 

3.1 Dokumentation und Kontrolldichte 

Aus den ausgewerteten Dokumentationen geht hervor, dass die Anzahl und Ausführung der Baustellenbegehungen je Bauvorhaben - wie bei den vorhergehenden Untersuchungen auch ­individuell zwischen den Bauherrenberatern des BSB und den Auftraggebern (Bauherren) vereinbart wurden. Der Zeitpunkt und die Schwerpunkte der jeweils beauftragten visuellen Kontrollen wurden dabei in Abhängigkeit vom einzelnen Bauvorhaben festgelegt. Bei der überwiegenden Anzahl der für diese Untersuchung herangezogenen Bauvorhaben wurden von den Bauherren alle BSB-Kontrollbausteine der baubegleitenden Qualitätskontrolle, die die eigentliche Bauausführung betreffen, beauftragt. 

Durchschnittlich erfolgten je Bauvorhaben mehr als 8 Baustellenbegehungen mit Dokumentationen. Die im Durchschnitt vergleichsweise hohe Anzahl der Baubegehungen je Bauvorhaben belegt die durchweg vorhandene Breite und Intensität der durchgeführten Baubegleitungen. Die Prüfung der Bau-und Leistungsbeschreibung bzw. die technische Vertragsprüfung ist nicht Gegenstand dieser Untersuchung. 

 

3.2 Zeitpunkt der Mängelfeststellung 

Festgestellt wurden bei den 70 untersuchten Bauvorhaben insgesamt 1.642 Mängel (mit Mängeln, die zum Zeitpunkt der Schlussabnahme festgestellt wurden und Gegenstand der Baubegleitung bzw. Dokumentation waren). 

Im Durchschnitt der Untersuchung wurden für jedes der untersuchten Bauvorhaben damit ca. 23 Mängel festgestellt. Lässt man die zum Zeitpunkt der Schlussabnahme festgestellten Mängel unberücksichtigt, ergibt sich immer noch ein Durchschnitt von ca. 20 Mängeln je Bauvorhaben. 

Die Mängel zum Zeitpunkt der Schlussabnahme (230 von 1642) werden innerhalb dieser Untersuchung zudem gesondert betrachtet (vgl. dazu auch unten Ziff. 6). 

Die Feststellung der Mängel im zeitlichen Bauablauf ist der Grafik in Abbildung 1 zu entnehmen. Die Daten ergeben sich aus der Chronologie der ausgewerteten Baustellenprotokolle. Das Augenmerk lag hier - wie bereits bei der Untersuchung 2011 - auf einer möglichst genauen zeitlichen Erfassung der Mängelanzahl vor dem Hintergrund eines üblichen Bauablaufs. 

Es zeigt sich wie in der Voruntersuchung 2011, dass eine vermehrte Anzahl von Mängeln ab dem 3. Kontrolltermin (Kontrolle Erdgeschoss-Mauerwerk) zu verzeichnen ist und das Mängelaufkommen mit Fortgang des Bauablaufs teilweise deutlich ansteigt. Der Schwerpunkt des zahlenmäßigen Mängelaufkommens bei dieser Untersuchung liegt im Bereich des Innenausbaus (Kontrolltermin 8). 

 

Abb.: 1 Feststellung der Mängel im Bauablauf (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015 / Datenbasis: 70 Bauvorhaben - 1.642 Mängel insgesamt, mit Mängeln bei der Schlussabnahme - ) 

 

Die Inhalte der Kontrolltermine bei der Begleitung der untersuchten Bauvorhaben sind der Tabelle in Abbildung 2 zu entnehmen.  

 

 

Abb.: 2 Inhalte der Kontrolltermine (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015) 

 

 

Innerhalb der untersuchungsrelevanten Bauvorhaben waren durchschnittlich 8 Kontrollen zur Abarbeitung vereinbart und dokumentiert. Damit wurden die Bauabläufe (von den Gründungsarbeiten bis zur Abnahme) zu durchschnittlich 87,60 % einer realistisch möglichen vollständigen Abdeckung durch die Bauherrenberater begleitet. 

In der Auswertung der Baubegleitungen zeigt sich zum Zeitpunkt der Kontrolle des Bereiches Dacheindeckung, Klempnerarbeiten, Fenster-und Türeinbau ein erster Schwerpunkt des Mängelaufkommens. Dort wurden rund 16 % aller ermittelten Mängel festgestellt. Der Bereich Innenausbau weist mit rund 23 % aller festgestellten Mängel die mit Abstand höchste Anzahl auf. Ein hohes Niveau ist auch bei den Kontrollterminen 9 (Vorabnahme) und 10 (Abnahme) mit jeweils ca. 14% zu verzeichnen, obwohl insbesondere diese nicht durchgängig durch die Bauherren beauftragt waren. 

Die Feststellung der Mängel im Baufortschritt verdeutlicht die im Bauablauf kritischen Zeitpunkte, zugleich bestätigt sie die präventive Wirkung einer möglichst vollständigen Baubegleitung. 

 

3.3 Zuordnung der festgestellten Mängel 

Die Zuordnung der festgestellten Mängel nach Bereichen / Gewerken ergibt sich entsprechend der nachstehenden Grafik in Abbildung 3. 

 

Abb.: 3 Festgestellte Mängel nach Bereichen bzw. Gewerken (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015 / Datenbasis: 70 Bauvorhaben - 1.642 Mängel insgesamt, mit Mängeln bei der Schlussabnahme - ) 

 

Die höchste Anzahl von Mängeln weist der Bereich Gebäudeabdichtung / Perimeterdämmung mit rund 19 % aller festgestellten Mängel auf. Zusätzliche Schwerpunkte stellen die Bereiche Innenputz / Estrich / Innenausbau mit jeweils rund 17 % und Rohbau / Statik / Dachkonstruktion mit rund 14 % aller Mängel, sowie Wärmedämmung / Schallschutz / Brandschutz mit rund 11 % aller Mängel dar. Auf die 4 genannten Bereiche entfallen insgesamt rund 61 % aller festgestellten Mängel. Werden die weiteren Schwerpunkte Technische Anlagen mit rund 10 % und Fassade / Dach / Dachentwässerung sowie Fenster / Türen mit jeweils rund 8 % hinzugezählt, sind damit rund 87 % aller festgestellten Mängel erfasst. 

Im Gegensatz zu den Studien aus 2007 und 2011 wurde in der neuerlichen Untersuchung darauf verzichtet, das Mängelaufkommen anhand unterkellerter und nicht unterkellerter Gebäude zu unterscheiden. Der Anteil an nicht unterkellerten Gebäuden hat in der aktuellen Untersuchung deutlich zugenommen. Hielten sich die Anzahl unterkellerter Gebäude 2011 mit nicht unterkellerten Gebäuden noch die Waage, liegt der Anteil der unterkellerten Gebäuden nun nur noch bei 31 %. Offensichtliche Gründe hierfür sind aus der vorliegenden Untersuchung nicht ersichtlich, es besteht jedoch die Erfahrung, dass unterkellerte Gebäude vergleichsweise schwerwiegendere Baumängel aufweisen können als nicht unterkellerte Gebäude, und diese Mängel zudem nachträglich nur erschwert behoben werden können. 

So wurden bei den unterkellerten Bauvorhaben dieser Untersuchung z.B. die in der folgenden Abbildung 4 dargestellten schwerwiegenden kellerspezifischen Mängel festgestellt. 

 

Bereich / Gewerk	Typisch vorkommende Mängel
Keller	Die Fugenbänder der Plattenstöße an den Kellerwänden wurden teilweise falsch eingebaut, die Halterungen sind hier außen statt innen angebracht
	Auf Höhe des Treppenraums ist das Kellerwandelement nicht lotrecht gesetzt
	Der gesamte Keller einschließlich der Lichtschächte ist nicht druckwasserdicht ausgeführt
	Der Nachweis über die Zulässigkeit der Wandstärke von 17,5 cm beim Lastfall „zeitweise       aufstauendes       Sickerwasser“       und       dem       gewählten Abdichtungssystem ist nicht geführt

Abb.: 4  Schwerwiegende kellerspezifische Mängel (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015) 

 

3.4     Vergleich zu den Untersuchungen 2007 und 2011 

In den Jahren 2007 und 2011 wurden vom Institut für Bauforschung e.V. und dem Bauherren-Schutzbund e.V. bereits zwei gemeinsame Untersuchungen zum Thema „Bauqualität von Neubauvorhaben“ durchgeführt. In der Grafik der nachfolgenden Abbildung 5 werden die aktuell vorliegende Untersuchung und die Voruntersuchungen gegenübergestellt und unter dem Aspekt der Mängelschwerpunkte nach Bereichen / Gewerken miteinander verglichen. Es ist darauf hinzuweisen, dass den Untersuchungen unterschiedliche Datenmengen zugrunde liegen. Die aktuelle Untersuchung basiert auf 70 analysierten Bauvorhaben bei insgesamt rund 600 Baustellenbegehungen (durchschnittlich mehr als 8 je Bauvorhaben). In der Untersuchung aus dem Jahr 2007 wurden insgesamt 25 Bauvorhaben und in der Untersuchung 2011 insgesamt 100 Bauvorhaben bei der Durchführung von ca. 800 Baustellenbegehungen (durchschnittlich 8 je Bauvorhaben) ausgewertet. Aus Gründen der Vergleichbarkeit sind die Mängel zum Zeitpunkt der Schlussabnahme der aktuellen Untersuchung in der Abbildung 5 nicht mit beinhaltet. 

 

Abb.: 5      Vergleich der Mängelschwerpunkte nach Bereichen / Gewerken (Untersuchung aus 2007,   2011 und 2015* ohne bei der Schlussabnahme festgestellte Mängel / Quelle: BSB / IFB,  Stand: 2015) 

 

Die Gegenüberstellung zeigt, dass die Verteilung der schwerpunktmäßig betroffenen Bereiche bzw. Gewerke in allen 3 Untersuchungen ähnlich ausfällt. So sind die 4 am meisten von Mängeln betroffenen Bereiche der Untersuchung 2011 (Rohbau / Statik / Dachkonstruktion, Gebäudeabdichtung und Perimeterdämmung, Wärmedämmung / Schallschutz / Brandschutz und Innenputz / Estrich / Innenausbau) auch weiterhin beim Mängelaufkommen führend. Allerdings hat der Bereich Gebäudeabdichtung und Perimeterdämmung den Bereich Rohbau / Statik / Dachkonstruktion von der bisherigen Spitzenposition auf den 3. Rang verdrängt, dahinter auf dem 2. Rang folgt jetzt der Bereich Innenputz / Estrich / Innenausbau. Auf dem 4. Rang des Mängelaufkommens liegt unverändert der Bereich Wärmedämmung / Schallschutz / Brandschutz. 

Über den Gesamtbetrachtungszeitraum aller 3 Untersuchungen zeigt sich, dass das Mängelaufkommen im Bereich der Gebäudeabdichtung und Perimeterdämmung stetig gestiegen und in der aktuellen Untersuchung seinen bislang höchsten Stand erreicht. Hier ist zugleich innerhalb aller Bereiche die höchste Steigerungsrate über den Gesamtbetrachtungszeitraum festzustellen, die einer Zunahme der Mängel von knapp über 60 % entspricht. 

Ähnlich verhält sich die Situation im Bereich Innenputz / Estrich / Innenausbau. Hier ist die zweithöchste Steigerungsrate über den Betrachtungszeitraum zu verzeichnen, diese entspricht einer Zunahme der Mängel von knapp unter 60 %. 

Währenddessen ist das Mängelaufkommen in den Bereichen Fenster und Türen, Wärmedämmung / Schallschutz / Brandschutz und Baustellensicherheit in unterschiedlichem Ausmaß stetig gesunken. Dabei fällt die Reduzierung bei dem Bereich Fenster und Türen mit einem Rückgang von ca. 45 % deutlich stärker aus als beim Bereich Wärmedämmung / Schallschutz / Brandschutz, hier ist ein Rückgang von ca. 14 % zu verzeichnen. Das Mängelaufkommen im Bereich Baustellensicherheit geht sogar um ca. 2/3 zurück. 

Im Wesentlichen stabil zeigt sich die Entwicklung bei den Bereichen Fassade / Dach / Dachentwässerung, luftdichte Ebene und technische Anlagen sowie mit Abstrichen auch bei dem Bereich Rohbau / Statik / Dachkonstruktion, bei dem die Tendenz zuletzt um ca. 17 % fallend ist. 

Die Anzahl der festgestellten Mängel insgesamt zeigt sich in der aktuellen Untersuchung gegenüber den Voruntersuchung 2011 erhöht. Rechnet man die 1412 Mängel der 70 Bauvorhaben der aktuellen Untersuchung (ohne Mängel zum Zeitpunkt der Schlussabnahme) hoch auf 100 Bauvorhaben (Voruntersuchung 2011), ergibt sich eine rechnerische Gesamtmängelanzahl von 2.017 Mängeln gegenüber 1.829 in der Voruntersuchung. Dies entspricht einer Steigerungsrate von ca. 10,28 %. 

Lagen bei der Voruntersuchung 2011 noch ca. 18 Baumängel je Bauvorhaben (ohne Mängel zum Zeitpunkt der Schlussabnahme) vor, liegt das durchschnittliche Aufkommen in der aktuellen Untersuchung nunmehr bei ca. 20 Baumängeln. 

Ausgehend von den reinen Mängelzahlen kann damit keine Verbesserung, sondern eher eine Verschlechterung der Bauqualität insgesamt festgestellt werden. Gleichzeitig haben sich die Mängelschwerpunkte wahrnehmbar verschoben, z. B. hin zu Problemen im Bereich der Gebäudeabdichtung und Perimeterdämmung und dem Bereich Innenputz / Estrich / Innenausbau. Wie dies hinsichtlich der insgesamt vorzufindenden Bauqualität zu bewerten ist, wird nachfolgend (vgl. unten Ziff. 5 ff.) genauer betrachtet. 

Die vorstehenden Feststellungen verdeutlichen den Nutzen und die Notwendigkeit baubegleitender Qualitätskontrollen, auf die offensichtlich auch in der Zukunft kaum verzichtet werden kann. 

 

 

4. Fehlende Planungsunterlagen und technische Nachweise 

Bereits vor Baubeginn bzw. rund um den Vertragsabschluss erfolgen Weichenstellungen, die maßgeblich für das qualitative Gelingen bzw. das Ergebnis eines Bauvorhabens sein können. 

4.1 Wichtige Planungsunterlagen 
Im Rahmen des standardisierten Kontrollbausteins 1 des BSB e. V. werden von den Bauherrenberatern im Rahmen der technischen Vertragsprüfung im Auftrag der Bauherren alle vorliegenden Vertragsunterlagen gesichtet, u. a. wird geprüft, ob wesentliche Planunterlagen, die für die fach- und sachgerechte Ausführung und bzw. deren Überprüfung vorliegen müssen, vorhanden sind. 

Innerhalb der dieser Untersuchung zugrundeliegenden Dokumentationen machten bei den 70 untersuchten Bauvorhaben Bauherrenberater in 61 Fällen (zu 87 %) Angaben zu wichtigen fehlenden Planunterlagen. Diese Planunterlagen wurden nicht an die Bauherren übergeben und standen ihnen insofern nicht zur Verfügung. 

Der Grafik in Abbildung 5 ist die Anzahl der fehlenden Planungsunterlagen zum Zeitpunkt der ersten Baubegehung, also zu Baubeginn, zu entnehmen. Es handelt sich dabei um technisch relevante Dokumente wie das Bodengutachten, die Tragwerksplanung und den Wärmeschutznachweis, die wesentliche technische Grundlagen für die Art der Ausführung beinhalten. Beispielhaft seien die Bereiche Abdichtung, Baukonstruktion und Energieeffizienz genannt. In diesem Bereich wurden in den Dokumentationen zu den 70 Bauvorhaben insgesamt 118 Unterlagen als fehlend vermerkt. 

 

Abb.: 6 Fehlende wichtige Planungsunterlagen vor Baubeginn (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015 / Datenbasis: 70 Bauvorhaben - 118 fehlende Unterlagen - ) 

 

 

In nahezu der Hälfte aller untersuchten Bauvorhaben (ca. 46 %) erhielten die Bauherren kein Bodengutachten, fast 2/3 (ca. 63 %) bekam die Tragwerksplanung nicht ausgehändigt und bei 3/5 (60 %) lag der Wärmeschutznachweis nicht vor. Aus diesen Zahlen ergibt sich, dass bei etlichen Bauvorhaben zum Zeitpunkt der ersten Baubegehung mehrere wichtige Unterlagen fehlten. Den ausgewerteten Dokumentationen ist nicht zu entnehmen, ob und zu welchem Zeitpunkt die Übergabe der genannten Planungsunterlagen erfolgte. 

Vergleicht man diese Werte mit denjenigen aus der Voruntersuchung 2011, bei der bei 100 Bauvorhaben insgesamt in 106 Fällen wichtige Planungsunterlagen wie Bodengutachten, Tragwerksplanung und / oder Wärmeschutznachweis fehlten, ergibt sich in diesem Bereich eine 
Steigerungsrate von ca. 59 %. 

 

4.2 Fehlende Technische Nachweise und sonstige Unterlagen 

Neben Bauplanungsunterlagen ist insbesondere mit Fortgang des Bauablaufes bzw. zum Zeitpunkt der Schlussabnahme die Vorlage verschiedener technischer Nachweise und sonstiger Unterlagen (z.B. Lieferscheine) notwendig, die zum entsprechenden Zeitpunkt Grundlage der jeweiligen Ausführung bzw. der eingebauten Materialien sind. Dabei handelt es sich um Unterlagen, die dem Bauherren (und im Anschluss dem mit dem jeweiligen Bauvorhaben befassten Bauherrenberater) von der ausführenden Baufirma vorgelegt werden müssen, damit Beschaffenheit und Funktion von Bauteilen bzw. Baumaterialien vollumfänglich geprüft werden können. Die Vorlage der Unterlagen ist insofern Voraussetzung, um das Vorhandensein möglicher Mängel abzuklären bzw. auszuschließen. 

Typische Beispiele für fehlende technische Nachweise und / oder sonstige Unterlagen, die den Bauherren trotz vertraglicher Vereinbarung in verschiedenen Stadien des Bauablaufes nicht vorlagen, sind der folgenden Tabelle in Abbildung 7 zu entnehmen. 

 

Nachweisart	Typische fehlende Nachweise und sonstige Nachweise
Technische Nachweise	Nachweis über die Windsogsicherung der Dachfläche fehlt
	Fehlendes Abdichtungskonzept im Bereich der obersten Kellertreppenstufe (Fugenabdichtung)
	Heizlastberechnung fehlt
	Nachweis des hydraulischen Abgleichs der Heizungsanlage fehlt
	Fehlender Nachweis Kamin raumluftunabhängig

 

	Lüftungsnachweis nach DIN 1946-6 fehlt
	Verdichtungsprotokoll Gründungspolster fehlt
	Holzgütenachweise für Sparren, Pfetten fehlen
	Holzfeuchtenachweis ≤18% fehlt
	Nachweis der Kompatibilität der unterschiedlichen in den Bädern verwandten Abdichtungsstoffe fehlt
	Nachweis über die Eignung der Dämmplatten für das WDVS-System fehlt
	Nachweis bauaufsichtliche Zulassung Dämmschaum (Estrichdämmung) fehlt
	Verwendetes Klebeband zur luftdichten Verklebung der Dampfsperrfolie untereinander und in den Bauteilanschlüssen, Nachweis über die Zulässigkeit im Einsatzbereich erforderlich
Sonstige Nachweise	Lieferscheine verbauter Bauprodukte, wie: Mineralwolle, Dampfbremse u. Dichtungsband, Klinkervorsatzschale etc. fehlen
	Lieferscheine Fenster für die Überprüfung der vereinbarten Glas- Rahmenqualität fehlen
	Betonlieferscheine und der Prüfbericht des Prüfingenieurs zur Bodenplatte fehlen
	Ausführungsprotokoll Fundamenterder fehlt
	Prüfergebnis der Estrichfeuchtemessung vor Belegen der Fußböden mit diffusionsdichten Materialien (z.B. Fliesen, Parkett, Linoleum) nach CM-Methode fehlt
	Kontrollnachweis der Höhe Oberkante Rohfußboden fehlt
	Übergabebericht und Prüfprotokoll für den Nachweis der Betriebsfähigkeit der Elektroanlage nach ATV DIN 18 382 und DIN VDE 0100 fehlt
	Druck- und Spülprotokolle für Rohrsysteme Sanitär u. Heizung fehlen
	Aufheizprotokoll Estrich fehlt
	Inbetriebnahme- und Einweisungsprotokoll für Trinkwasseranlage und Heizung fehlt

 

Abb.: 7      Typische fehlende technische Nachweise und sonstige Unterlagen (Quelle: BSB / IFB, Stand:  2015)  

 

Innerhalb der untersuchungsgegenständlichen 70 Bauvorhaben forderten die Bauherrenberater während des Bauablaufes (ohne Schlussabnahme) insgesamt in 134 Fällen, d. h. durchschnittlich ca. zweimal je Bauvorhaben fehlende Nachweise an, um auf diesem Wege einzelne Bauleistungen innerhalb des Bauvorhabens vertiefend auf ordnungsgemäße Ausführung hin untersuchen zu können. Im Vergleich zur Voruntersuchung 2011 ergibt sich hier anteilsmäßig ein nahezu unverändertes Niveau. 

 

 

5. Mängelschwerpunkte im Bauablauf 

Die Auswertung der Mängelschwerpunkte erfolgt nachfolgend in Anlehnung an den üblichen Bauablauf eines Neubau-Bauvorhabens. 

5.1 Baustelleneinrichtung / Baustellensicherheit 

Bezogen auf die untersuchten 70 Bauvorhaben wurden durch die Bauherrenberater bei durchschnittlich mehr als 3/4 der Bauvorhaben Mängel in der Baustellensicherheit festgestellt. Die Art der festgestellten Mängel ergibt sich aus der nachfolgenden Grafik in Abbildung 8. 

 

Abb.: 8 Mängel innerhalb des Bereichs „Baustelleneinrichtung / -sicherheit (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015 / Datenbasis: 70 Bauvorhaben - 54 Mängel insgesamt - ) 

 

Die typischen Mängel der einzelnen Teilbereiche sind beispielhaft der folgenden Tabelle in Abbildung 9 zu entnehmen. 

 

Bereich / Gewerk	Typisch vorkommende Mängel
Baugerüst entspricht nicht den Unfallverhütungsvorschriften (UVV)	Gerüst nicht standsicher
	Gerüst hat nicht die notwendige Höhe
	Fehlende Gerüstteile zur Absturzsicherung, lose Gerüstteile
Fehlende Absturzsicherung	Fehlende Absicherung von Treppenöffnungen

 

Bereich / Gewerk	Typisch vorkommende Mängel
Baugrube nicht normgerecht	Zu steile Böschung
	Keine ausreichenden Arbeitsräume
Gefährlicher Baustellenzugang	Fehlende Bautreppe
Mangelhafte Baustelleneinrichtung	Fehlende Bauzäune
	Fehlendes Bauschild

Abb.: 9 Typische Mängel innerhalb des Bereichs „Baustellensicherheit“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015) 

 

Die Unfallverhütungsvorschriften sind grundsätzlich zu befolgen und dienen dem präventiven Gesundheitsschutz aller auf einer Baustelle beschäftigten Personen. In diesem Zusammenhang ist darauf zu verweisen, dass die Sicherungspflicht der Baustelle in Ermangelung einer anderweitigen vertraglichen Abrede grundsätzlich mit allen Haftungsfolgen dem Bauherren obliegt. 

 

5.2 Rohbau / Statik / Dachkonstruktion 

Der Bereich Rohbau / Statik / Dachkonstruktion ist mit 226 Mängeln (entspricht rund 14 % aller 1.642 dokumentierten Mängel, vgl. Abschnitt 3.2) während des Bauablaufes (mit Mängeln bei der Schlussabnahme) anteilsmäßig im Gegensatz zur Voruntersuchung 2011 (ca. 19%) insgesamt nur noch der drittgrößte Mängelschwerpunkt. Die Verteilung der festgestellten Mängel innerhalb dieses Bereichs ergibt sich aus der nachfolgenden Grafik in Abbildung 10. 

Der Schwerpunkt der Mängel liegt mit 60 Mängeln, insofern mit mehr als 1/4 der festgestellten Mängel in diesem Bereich, bei den Maurer- und Spachtelarbeiten, zweiter Schwerpunktbereich sind die festgestellten 55 Mängel (entspricht rund 24 %) in der Statik und Dachkonstruktion selbst, gefolgt vom Bereich Maßhaltigkeit mit 30 Mängeln (entspricht rund 13 %). Die festgestellte Reihenfolge deckt sich mit den Ergebnissen der Voruntersuchung 2011, bei der der die Maurer-und Spachtelarbeiten mit ca. 1/3 allerdings noch einen etwas deutlicheren Schwerpunkt bildeten. 

 

 

 

5.2.1     Maurer- und Spachtelarbeiten 

Der Mängelschwerpunkt Maurer- und Spachtelarbeiten wird wie in der Voruntersuchung 2011 nachfolgend detaillierter ausgewertet. Die Grafik in Abbildung 11 zeigt die schwerpunktmäßige Mängelverteilung innerhalb dieses Teilbereichs. 46 der 60 Mängel (entspricht rund 77 %) finden sich in der Grafik wieder. Als Hauptschwerpunkte wurden mit jeweils rund 23 % der hier festgestellten Mängel fachlich fehlerhafte Maurer- und Verklinkerungsarbeiten und nicht ordnungsgemäß verspachtelte Leibungen / Brüstungen / Schlosstaschen ermittelt. Dies weicht nur unwesentlich von den Ergebnissen der Voruntersuchung 2011 ab. 

 

 

 

Abb.: 11 „Top 4“ der Mängel innerhalb des Bereichs „Maurer- und Spachtelarbeiten“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015 /  Datenbasis: 70 Bauvorhaben - 46 Mängel - )

 

 

Die typischen Mängel in diesem Teilbereich sind der Tabelle in Abbildung 12 zu entnehmen.

 

 

Abb.: 12  Typische Mängel innerhalb des Teilbereichs „Maurer- und Verklinkerungsarbeiten“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015) 

 

Die festgestellten Mängelschwerpunkte und typischen Mängel lassen auf eine unzureichende Ausführungsqualität im Bauprozess sowie eine mangelhafte Bauüberwachungsqualität schließen. Unentdeckt können derartige Mängel zu späteren Bauschäden führen (z. B. durch spätere Rissbildungen) oder sie treten als optische Beeinträchtigungen (z. B. bei einem mangelbehafteten Fugenbild einer Klinkerfassade) zu Tage. 

 

5.2.2 Statik und Dachkonstruktion 

Die Verteilung der Mängel im Teilbereich Statik und Dachkonstruktion ergibt sich aus der nachfolgenden Grafik in Abbildung 13. Mit gegenüber der Voruntersuchung 2011 nahezu unverändert ca. 2/3 zu 1/3 überwiegen die Mängel innerhalb der Dachkonstruktion. 

 

Abb.: 13 „Top 2“ der Mängel innerhalb des Teilbereichs „Statik / Dachkonstruktion (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015 / Datenbasis: 70 Bauvorhaben - 55 Mängel - )

 

 

Mit 2/3 der Mängel im Teilbereich Statik / Dachkonstruktion wurden insofern statische Mängel im Bereich des Leichtbaus identifiziert, die Auswirkungen sowohl auf die Tragfähigkeit, als auch auf nachfolgende Gewerke (z.B. Wärmedämm- und Trockenbauarbeiten) haben können. 

 

Abb.: 14 Typische Mängel innerhalb der Teilbereiche „statische Mängel Dachkonstruktion, statische Mängel Rohbau“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015)

 

Die vorstehend gelisteten Mängel sind in der Mehrzahl als schwerwiegende Mängel zu qualifizieren, die in Ermangelung einer kontinuierlichen fachlichen Baubegleitung aller Wahrscheinlichkeit nach durch Folgegewerke verdeckt und somit innerhalb der Bauphase ggf. nicht entdeckt worden wären. Derartige Mängel zeigen sich in Form von Bauschäden oftmals erst viele Jahre später, ggf. unter Auswirkungen auf unterschiedliche Nachbargewerke. 

 

5.3 Gebäudeabdichtung / Perimeterdämmung 

Die Grafik in Abbildung 15 veranschaulicht die Schwerpunkte der Mängel im Bereich Gebäudeabdichtung / Perimeterdämmung. In diesem Bereich wurden insgesamt 305 Mängel festgestellt. Sie stellen mit ca. 19 % zugleich (in Bezug auf die Voruntersuchungen erstmalig) den größten Anteil an allen innerhalb dieser Untersuchung festgestellten Mängeln. Der Mängelschwerpunkt innerhalb dieses Bereichs liegt mit 70 Mängeln (entspricht rund 23 % der hier festgestellten Mängel) bei der Abdichtung Bad. Es folgen der Teilbereich Fenster und Türen mit ca. 15% sowie als Sammelposition der Teilbereich Sonstiges mit ca. 14 %, in dem sich neben dem Problem des Eindringens von Feuchtigkeit in den Baukörper ein große Anzahl unterschiedlicher einzelner Abdichtungsmängel wieder findet. Dieses Untersuchungsergebnis unterscheidet sich deutlich von der Voruntersuchung 2011. Hier führten die Teilbereiche Fenster und Türen (ca. 25 %), gefolgt vom Teilbereich Unterspannbahn (ca. 12%). 

 

Abb.: 15 Mängel innerhalb des Bereichs „Gebäudeabdichtung / Perimeterdämmung“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015 / Datenbasis: 70 Bauvorhaben - 305 Mängel insgesamt - )

 

 

Der Bereich Gebäudeabdichtung / Perimeterdämmung verzeichnet beim Vergleich mit den Voruntersuchungen 2007 und 2011 die größte Steigerungsrate von 2007 bis 2015 (von ca. 12% auf ca. 19 % Anteil am Gesamtmängelaufkommen, dies entspricht einer Zunahme von ca. 60 % in diesem Bereich, vgl. dazu auch Abb. 5). 

Im einzelnen zeigt die Analyse der aktuellen Untersuchung, dass durchschnittlich jedes Bauvorhaben mit mindestens einem Abdichtungsmangel im Bad behaftet ist. Die Problemschwerpunkte sind hier eindeutig die ordnungsgemäße Abdichtung der i. d. R. bodengleichen Dusche und die nicht ordnungsgemäße Abdichtung der Armaturenanschlüsse. Durchschnittlich bestehen je Bauvorhaben mehr als 4 Abdichtungsmängel, mehr als jedes 2. Bauvorhaben hat Abdichtungsmängel an den Fenster und Türen. 

 

Die typischen Mängel in diesem Bereich sind der nachfolgenden Tabelle in Abbildung 16 zu entnehmen.

 

 

Abb.: 16 Typische Mängel innerhalb der Teilbereiche „Abdichtung Bad, Fenster und Türen und Sonstiges“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015)

 

 

Bei beiden festgestellten Mängelschwerpunkten im Bereich Abdichtung Bad und Türen und Fenster handelt es sich in ihren jeweiligen Ausprägungen um typische Mängel, die auf eine ungenügende Ausführungs-und Bauüberwachungsqualität sowie ggf. eine unvollständige Planungsleistung zurückzuführen sind (z. B. Ablaufrinnen in bodengleichen Duschen aufgrund mangelhafter Planung oder fehlerhafte Wasseranschlussabdichtungen infolge ungenügender Kommunikation der am Bau beteiligten Installateure, Trockenbauer und / oder Fliesenleger). Als Folge derartiger Mängel können schwerwiegende Durchfeuchtungsschäden entstehen, die vielfach hohe Schadenbeseitigungskosten nach sich ziehen. 

Die Folgen einer mangelhaft ausgeführten Fensterabdichtung sind hinreichend bekannt, sie führen i. d. R. zur dauerhaften Durchfeuchtung der angrenzenden Bauteile. Typische Folgeschäden in diesem Zusammenhang sind z. B. eine Verschlechterung der Wärmedämmqualität des betroffenen Bauteils. 

Grundsätzlich kann eingedrungene Feuchtigkeit in nicht fachgerecht geschützte Bauteile erhebliche Feuchte-und Feuchtefolgeschäden (z. B. herabgesetzte Dämmqualität von Außenwänden, Wärmebrücken, Schimmelpilzwachstum) zur Folge haben. 

 

5.4 Wärmedämmung / Schallschutz / Brandschutz 

Die Verteilung der Mängel im Bereich Wärmedämmung, Schallschutz, Brandschutz ergibt sich aus der nachfolgenden Grafik in Abbildung 17. Es wurden insgesamt 176 Mängel festgestellt, das anteilig viertgrößte Mängelaufkommen innerhalb der vorliegenden Untersuchung. Rund 1/3 davon (61 Mängel) entfallen auf den Teilbereich Fehlstellen und Schäden an der Wärmedämmung. Es folgen 39 als Schallbrücken zu qualifizierende Mängel (entspricht rund 22 % der hier festgestellten Mängel) sowie 36 Mängel (entspricht rund 20 %), die auf mangelhafte Trittschalldämmung / Dämmstreifen zurückzuführen sind. Wärmebrücken, die in der Voruntersuchung 2011 mit rund 17 % noch an dritter Stelle des Mängelaufkommens rangierten, folgen mit ca. 7 % in der aktuellen Untersuchung erst an fünfter Stelle noch hinter der Dämmung TA mit ca. 12 %. 

 

 

Abb.: 17 Mängel innerhalb des Bereichs „Wärmedämmung, Schallschutz, Brandschutz“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015 /  Datenbasis: 70 Bauvorhaben - 176 Mängel insgesamt -)

 

Die typischen Mängel im Bereich Wärmedämmung, Schallschutz, Brandschutz sind der Tabelle in Abbildung 18 zu entnehmen.

 

 

Abb.: 18      Typische Mängel innerhalb der Teilbereiche „Fehlstellen und Schäden an der Wärmedämmung,   Schallschutz, Trittschalldämmung / Dämmstreifen“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015) 

 

Mängel in der Wärmedämmung eines Gebäudes können neben einer herabgesetzten Dämmqualität insbesondere eine verminderte Energieeffizienz und damit erhöhte Energiekosten verursachen. Ungenügender Schallschutz in Wohngebäuden (z. B. im Bereich von Gebäudetrennfugen bei Reihenhäusern) kann eine dauerhafte akustische Beeinträchtigung und damit eine Minderung der Wohnqualität für die Bewohner zur Folge haben. Mängel an der Trittschalldämmung oder nicht ordnungsgemäß verlegte Dämmstreifen können zum einen zusätzliche akustische Probleme nach sich ziehen, zum anderen aber auch zu Folgeschäden am Estrich führen. 

 

5.5 Fassade / Dach 

Im Bereich Fassade und Dach wurden von den Bauherrenberatern insgesamt 133 Mängel festgestellt, wovon der größte Anteil mit 92 Mängeln (entspricht rund 69 % der hier festgestellten Mängel) auf nur drei Teilbereiche entfällt. Die Art der Mängel ist der Grafik in Abbildung 19 zu entnehmen. 

 

 

Abb.: 19 „Top 3“ der Mängel innerhalb des Bereichs „Fassade / Dach“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015 / Datenbasis: 70 Bauvorhaben - 92 Mängel - )

 

 

Schwerpunkt ist bei der aktuellen Untersuchung der Teilbereich Fassade mit 41 Mängeln (entspricht rund 31 %), gefolgt von den Teilbereichen Dacheindeckung einschließlich Nebenarbeiten mit 35 Mängeln (entspricht rund 26 %) und Dachentwässerung mit 16 Mängeln (entspricht rund 12 %). In der Voruntersuchung 2011 lag der erste Schwerpunkt noch bei der Dacheindeckung einschließlich Nebenarbeiten mit rund 29 %, gefolgt von den Teilbereichen Fassade mit rund 23 % und Dachentwässerung mit rund 19 %. 

Bei den festgestellten Mängelschwerpunkten handelt es sich überwiegend um optische Beeinträchtigungen wie Verschmutzungen an der Fassade oder nicht nachbehandelte Schnittkanten der Dachziegel, die üblicherweise keine Bauschäden zur Folge haben. Die Mängel im Teilbereich Dachentwässerung betreffen vielfach verbeulte Fallrohre oder Dachrinnen. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass eine mangelhafte Dachentwässerung zur Durchfeuchtung angrenzender Bauteile und in weiterer Folge zu Schäden an der Bausubstanz führen kann. Grundsätzlich ist im Bereich Fassade und Dach die Gefahr der Verdeckung von Mängeln durch Folgegewerke vergleichsweise gering. 

 

5.6 Fenster und Türen 

Die Grafik in Abbildung 20 zeigt die Schwerpunkte der Mängel im Bereich Fenster und Türen. In diesem Bereich wurden insgesamt 126 Mängel festgestellt, wobei die Tendenz des Mängelaufkommens gegenüber den Voruntersuchungen 2007 und 2011 deutlich sinkend ist. 

Auswertungstechnischer Schwerpunkt der aktuellen Untersuchung ist mit 54 Mängeln (rund 43 % der hier festgestellten Mängel) als Sammelposition der Teilbereich Sonstiges, worunter vor allem Mängel rund um Rollläden fallen. Es folgen die Teilbereiche Material-und Bauteilfehler / Beschädigungen mit 28 Mängeln (entspricht 22 %) und Nicht ordnungsgemäßer Einbau von Fenstern und Türen mit 21 Mängeln (entspricht 17 %). In den letztgenannten Teilbereich können zudem die 5 Mängel aus dem Teilbereich Befestigungen (entspricht ca. 4 %) mit einbezogen werden. Beide Teilbereiche haben zusammengezogen insoweit einen Anteil von 21 % zu verzeichnen. In der Voruntersuchung wurde das Mängelaufkommen noch von dem Nicht ordnungsgemäßen Einbau von Fenstern und Türen mit 29% angeführt. Es folgten die Teilbereiche Material- und Bauteilfehler / Beschädigungen mit 39 Mängeln (entspricht 26 %) und Sonstiges mit 36 Mängeln (entspricht 24 %). 

 

 

Abb.: 20 Mängel innerhalb des Bereichs „Fenster und Türen“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015 / Datenbasis: 70 Bauvorhaben -126 Mängel insgesamt - )

 

5.6.1     Sonstiges 

Im Teilbereich Sonstiges wurden alle Mängel erfasst, die sich im direkten Umfeld von Fenstern und Türen fanden, die genannten Bauteile selbst jedoch nicht direkt betreffen. Sie bilden in der vorliegenden Untersuchung den Mängelschwerpunkt innerhalb des Bereichs Fenster und Türen. 

 

 

Abb.: 21 Typische Mängel innerhalb des Teilbereichs „Sonstiges“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015

 

5.6.2 Material- und Bauteilfehler / Beschädigungen

Die Teilbereiche Material- und Bauteilfehler / Beschädigungen beinhalten ein breites Spektrum an unterschiedlichen Mängeln, wobei es sich fast immer um Einzelfälle handelt. Schwerpunktmäßig in diesen Teilbereichen festgestellte Mängel sind in der Tabelle der Abbildung 22 zusammengefasst.

 

Abb.: 22 Typische Mängel innerhalb der Teilbereiche „Material / Bauteilfehler / Beschädigungen, Sonstiges“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015)

 

5.6.3 Nicht ordnungsgemäßer Einbau von Fenstern und Türen 

In der Voruntersuchung 2011 noch Mängelschwerpunkt im Bereich Fenster und Türen -folgt  an 3. Stelle der Teilbereich Nicht ordnungsgemäßer Einbau von Fenstern und Türen bzw. Befestigung. Die Zuordnung der Mängel zu den beiden genannten Teilbereichen ist teilweise nur schwer abgrenzbar und fließend, da z. B. eine fehlende oder mangelhafte untere Befestigung bei Fenstern und Türen gleichzeitig die Nichteinhaltung von Normen beim Einbau darstellt. 

Unabhängig davon sind die typischen Mängel der beiden zusammengefassten Teilbereiche der Auflistung in Abbildung 23 zu entnehmen. 

 

 

Abb.: 23  Typische Mängel innerhalb der Teilbereiche „Befestigung, Nichteinhaltung von Normen beim Einbau“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015)

 

 
Die im Bereich Fenster und Türen festgestellten Mängelschwerpunkte deuten auf eine ungenügende Aufführungsqualität im Bauprozess sowie eine mangelhafte Bauüberwachung hin, die neben optischen Beeinträchtigungen (z. B. bei Beschädigungen von Türrahmen, Fensterglas oder Rollläden) insbesondere Bauschäden zur Folge haben können (z. B. bei der nicht ordnungsgemäßen Befestigung von Fenster- und Türelementen). Der Einbau von Fenstern mit falschen U-Werten kann zudem die Energieeffizienz eines Gebäudes deutlich mindern und zu dauerhaften Folgekosten durch den Mehrverbrauch von Energie führen. Über den Betrachtungszeitraum 2007 bis 2015 sind die Mängel in Bereich Fenster und Türen deutlich rückläufig. 

 

5.7 Luftdichte Ebene 

Die Grafik in Abbildung 24 veranschaulicht die Mängelschwerpunkte im Bereich Luftdichte Ebene. In diesem Bereich wurden insgesamt 116 Mängel festgestellt. Mängelschwerpunkte sind mit jeweils 37 Mängeln (entspricht jeweils rund 32 % der hier festgestellten Mängel) die Teilbereiche Dampfsperre sowie Anschluss und Durchdringungen. Es folgt der Teilbereich Fehlstellen Anschluss Fenster und Türen mit ca. 19 %. Auch hier bestehen Unterschiede in der Rangfolge zu den Ergebnissen der Voruntersuchung 2011. Dort lag der Mängelschwerpunkt mit rund 35 % beim Teilbereich Fehlstellen Anschluss Fenster und Türen. Es folgten die Teilbereiche Dampfsperre mit 29 % sowie Anschluss und Durchdringungen mit 21 %. 

 

 

Abb.: 24 Mängel innerhalb des Bereichs „Luftdichte Ebene“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015 / Datenbasis: 70 Bauvorhaben (116 Mängel insgesamt)

 

Die in den 3 am meisten betroffenen Teilbereichen festgestellten Mängel sind der Tabelle in Abbildung 25 zu entnehmen.

 

 

Abb.: 25      Typische Mängel innerhalb der Teilbereiche „Dampfsperre, Anschluss Durchdringungen,    Fehlstellen Anschluss Fenster / Türen“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015) 

 

 

Luftdichte Ebene weisen auf ein ungenügendes Verständnis bauphysikalischer Gegebenheiten hin. Die mangelhaften Ausführungen sind dabei auf eine unzureichende Planungs- und Bauüberwachungsqualität zurückzuführen sowie in aller Regel auf mangelnde Sorgfalt bei der Bauausführung oder Unkenntnis einer ordnungsgemäßen Bauausführung nach den anerkannten Regeln der Technik. Eine mangelhafte Ausführung der luftdichten Ebene bzw. der Gebäudehülle hat umfassende Auswirkungen auf die Gesamt-Energieeffizienz eines Gebäudes. Grundsätzlich besteht in diesem Bereich die Gefahr, dass vorhandene, nicht erkannte Mängel durch Folgegewerke verdeckt werden. 

 

5.8 Innenputz, Estrich, Innenausbau 

Die Verteilung der Mängel im Bereich Innenputz, Estrich, Innenausbau ergibt sich aus der nachfolgenden Grafik in Abbildung 26. In der vorliegenden Untersuchung wurden insgesamt 274 Mängel festgestellt. Damit stellt dieser Bereich den zweitgrößten Anteil am festgestellten Mängelaufkommen (ca. 17 %) dieser Untersuchung. Der größte Anteil mit 49 Mängeln (entspricht rund 18 % der hier festgestellten Mängel) entfällt auf den Teilbereich Innenputz, gefolgt von den Teilbereichen Trockenbauarbeiten mit 47 Mängeln (entspricht rund 17 %) sowie Risse / Schäden / Maßhaltigkeit Estrich und Fliesenarbeiten mit jeweils 32 Mängeln (entspricht rund 12 %). In der Voruntersuchung 2011 bildete der Teilbereich Innenputz mit rund 25 % noch deutlicher den Mängelschwerpunkt, gefolgt von den Teilbereichen Risse / Schäden / Maßhaltigkeit Estrich mit rund 22 % und Trockenbauarbeiten mit  rund 18 %. 

Der Bereich Innenputz, Estrich, Innenausbau verzeichnet beim Vergleich mit den Voruntersuchungen 2007 und 2011 nach der Gebäudeabdichtung die zweitgrößte  Steigerungsrate von 2007 bis 2015 (von ca. 11% auf ca. 17 % Anteil am Gesamtmängelaufkommen, vgl. dazu auch Abb. 5). 

 

 

Abb.: 26 Mängel innerhalb des Bereichs „Innenputz, Estrich, Innenausbau“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015 /  Datenbasis: 70 Bauvorhaben - 274 Mängel insgesamt - )

 

 

Die typischen Mängel der schwerpunktmäßig betroffenen vier Teilbereiche sind der Tabelle in Abbildung 27 zu entnehmen.

 

 

Abb.: 27  Typische Mängel innerhalb der Teilbereiche „Innenputz, Trockenbauarbeiten, Estrich, Fliesenarbeiten“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015) 

 

 

Bei den festgestellten Mängelschwerpunkten handelt es sich vorwiegend um Bauausführungen, die Bauschäden (z. B. durch ungenügende Estrichstärke, fehlende Bewegungsfugen oder konstruktive Mängel bei den Trockenbauarbeiten) zur Folge haben können. Derartige Ausführungsfehler sind stets auch auf eine unzureichende Bauüberwachung zurückzuführen. Bei mangelhaft ausgeführten Innenputzarbeiten oder Fliesenarbeiten handelt es sich oftmals um optische Beeinträchtigungen, die in vorwiegend eine Minderung der Wohnqualität bedeuten. Besonders Mängel rund um den Einbau des Estrichs drohen durch Folgegewerke verdeckt zu werden. 

 

5.9 Technische Anlagen 

Die Grafik in Abbildung 28 stellt die drei anteilsmäßig größten Mängelschwerpunkte innerhalb des Bereichs Technische Anlagen dar. In diesem Bereich wurden insgesamt 161 Mängel festgestellt, wovon mehr als 2/3 (entspricht 113 Mängeln) auf die Teilbereiche Heizungsanlage und -anlagenteile, Elektroinstallation und Sanitäre Einrichtung entfallen. 
Die Grafik zeigt, dass bei der aktuellen Untersuchung der Teilbereich Heizungsanlage und -anlagenteile mit 46 Mängeln (entspricht rund 29 % der hier festgestellten Mängel) den größten Anteil aufweist. Es folgen die Teilbereiche Elektroinstallation mit 37 Mängeln (entspricht rund 23 %) und Sanitäre Einrichtung mit 30 Mängeln (entspricht rund 19 %). 
Die Verschiebungen innerhalb der Teilbereiche im Vergleich zur Voruntersuchung 2011 sind nicht unwesentlich, dort zeigte sich als größter Mängelschwerpunkt der Teilbereich Sanitäre Einrichtung mit rund 24 % der festgestellten Mängel. Es folgten die Teilbereiche Heizungsanlage / -anlagenteile mit rund 21 % und Elektroinstallation mit rund 17 %. 

 

 

Abb.: 28 „Top 3“ der Mängel innerhalb des Bereichs „Technische Anlagen“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015 / Datenbasis: 70 Bauvorhaben - 113 Mängel - )

 

 

Bei den Mängeln im Teilbereich Heizungsanlage / -anlagenteile handelt es sich überwiegend um vergessene oder falsch positionierte Überschubrohre der Fußbodenheizleitungen im Schwellenbereich der Türen, fehlende Beschriftungen an den Heizkreisverteilern, mangelhafte Regelungsteile oder Fehlfunktionen. Mängel im Teilbereich Elektroinstallation beinhalten neben Verletzungen der VDE-Normen (Verband der Elektrotechnik) auch die Montage beschädigter oder falsch gelieferter Teile. Mehrfach wurde hier auch die unzulässige gebündelte Verlegung von Elektroleitungen oder die Missachtung von Installationszonen bemängelt. Bei den Mängeln im Teilbereich Sanitäre Einrichtung handelt es sich vorwiegend um verschiedene Mängel innerhalb der Rohbauinstallation, z. B. die Nichteinhaltung von Installationszonen oder die Verlegung von Abwasserleitungen ohne ausreichendes Gefälle sowie um Mängel an den Sanitärobjekten und ihrer Montage. 

Mängel in Bereich der Heizungsanlage, der Elektroinstallation und der sanitären Einrichtung können Fehlfunktionen und damit Einbußen an Wohnqualität sowie u. U. gesundheitliche Beeinträchtigungen (z. B. bei Verletzung von VDE-Normen) nach sich ziehen. In diesem Bereich wurden durch die Bauherrenberater mit Ausnahme der Klempnerarbeiten und der Objektinstallation nur diejenigen Mängel festgestellt, die im Rahmen der sonstigen Tätigkeit offensichtlich waren. Dies entspricht der strukturellen Systematik der vom BSB angebotenen Baufachbegleitung, die für die Prüfung technischer Anlagen grundsätzlich die Hinzuziehung von Sonderfachleuten vorsieht. 

 

5.10 Sonstiges 

Der Bereich Sonstiges nimmt mit einem Anteil von knapp 4 % am Gesamtmängelaufkommen eine eher untergeordnete Rolle ein. In diesem Bereich wurden in der aktuellen Untersuchung insgesamt 60 Mängel festgestellt, die in der Hauptsache und zugleich typischerweise Verschmutzungen und Beschädigungen, Schimmelpilzbefall und Verletzungen von Verkehrssicherungspflichten, wie z. B. fehlende Absturzsicherungen oder unzulässige Brüstungshöhen zum Gegenstand haben. 

Im Vergleich zum Voruntersuchung 2011 ist das Mängelaufkommen in diesem Bereich um ca. 1/4 zurückgegangen. 

 

Die typischen Mängel der schwerpunktmäßig betroffenen drei Teilbereiche sowie einige exemplarische Einzelfälle sind der Tabelle in Abbildung 29 zu entnehmen. 

 

 

Abb.: 29 Typische Mängel innerhalb des Bereichs „'Sonstiges“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015)

 

Bei den Schäden im Teilbereich Verschmutzungen / Beschädigungen handelt es sich um klassische Mängel, wie sie während und gegen Ende eines Bauvorhaben immer wieder festgestellt werden können. Derartige Mängel sind in der Regel offenkundig und können ohne größeren Aufwand behoben werden. Zu große Feuchtigkeit im Baukörper kann schnell zu Schimmelpilzbefall und - sofern nicht rechtzeitig fachgerecht behandelt -zu weiteren Feuchtefolgeschäden führen, die dann einen vergleichsweise großen Aufwand zur Schadenbeseitigung erfordern können. 

Die Verletzung von Verkehrssicherungspflichten ist insofern bedeutsam, als sie i. d. R. mit der Gefahr für Leib und Leben insbesondere späterer Gebäudenutzer verbunden ist. Mit der rechtsgeschäftlichen Abnahme eines Bauvorhabens geht die Verantwortung für derartige Mängel grundsätzlich regelmäßig auf den Gebäudeeigentümer über. 

 

 

6. Feststellungen bei der Abnahme 

Die Auswertungen der Dokumentationen dieser Untersuchung beinhalten in 24 Fällen auch die Begleitung der Schlussabnahme der einzelnen Bauvorhaben. 

Bei den im Rahmen der Schlussabnahmebegleitung dokumentierten Mängeln handelt es sich in Abweichung zu der Voruntersuchung 2011 ausschließlich um neu festgestellte Mängel, die im Rahmen des vorangegangenen Bauablaufs noch nicht festgestellt bzw. dokumentiert wurden. Es handelt sich mithin um Mängel, die der abstrakten Mängelanzahl eines Bauvorhaben über die vollständige Bauphase ohne Einschränkung zuzuordnen sind. 

Im Durchschnitt wurden im Rahmen der Schlussabnahme auf diesem Wege etwa 10 (weitere) Mängel festgestellt. Gegenüber der Voruntersuchung 2011 (je 12 Mängel) ist dies ein leichter Rückgang der Mängelanzahl. 

 

 

Abb.: 30 Festgestellte Mängel zum Zeitpunkt der Schlussabnahme nach Bereichen / Gewerken (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015 / Datenbasis: 24 Bauvorhaben mit Schlussabnahme - 230 Mängel insgesamt - )

 

 

Die vorstehende Abbildung 30 zeigt die Mängelschwerpunkte der zum Zeitpunkt der Schlussabnahme (neu) hinzugekommenen Mängel. Ca. 27 % der Mängel liegen im Bereich Innenputz / Estrich / Innenausbau, ca. 22 % bei Fenster und Türen, ca. 18 % bei Technischen Anlagen, ca. 11 % bei Fassade / Dach sowie ca. 10 % bei Sonstiges. In Summe sind dies knapp 88 % der gelisteten Mängel während der Schlussabnahme. Noch zu erbringende Restwerkleistungen wurden nicht als Mängel gewertet. 

Die nachfolgende Abbildung 31 veranschaulicht die Zuordnung festgestellter Mängel zum Zeitpunkt der Schlussabnahme nach Bereichen / Gewerken vergleichend zwischen der aktuell vorliegenden Untersuchung und der Voruntersuchung 2011. 

 

 

Abb.: 31 Vergleich der festgestellten Mängel zum Zeitpunkt der Schlussabnahme nach Bereichen / Gewerken 2011/12 und 2015 (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015)

 

 

Im Ergebnis finden sich in Größenordnung und Reihenfolge der betroffenen Bereiche / Gewerke ähnliche, teilweise nahezu identische Werte, so dass beide Untersuchungen deren Feststellungen insoweit gegenseitig bestätigen. 

In weiterer Übereinstimmung mit der Voruntersuchung 2011 ist bei genauer Analyse der aktuell festgestellten Mängel hinsichtlich der Schwere bzw. Qualität der Mängel festzustellen, dass es sich nach wie vor in den am meisten betroffenen Bereichen um Mängel handelt, die das fehlende „Finish“ eines Bauvorhabens betreffen. 

Es handelt sich bei den Mängeln - wie bereits in der Voruntersuchung 2011 festgestellt -vielfach um kleinere Beschädigungen, Ungenauigkeiten in der handwerklichen Ausführung, optische Beeinträchtigungen sowie Verschmutzungen. Schwerwiegende bzw. gravierende Mängel, die eine Abnahmeverweigerung rechtfertigen würden, wurden durch die mit der Begleitung der Bauvorhaben befassten Bauherrenberater in der aktuellen Untersuchung nicht festgestellt. 

Die nachfolgende Grafik in Abbildung 32 veranschaulicht die Qualität der in den vier am häufigsten betroffenen Gewerkebereichen festgestellten Mängel (mehr aus 3/4 der bei der Schlussabnahme festgestellten Mängel). 

 

 

Abb.: 32 „Top 4“ der festgestellten Mängel zum Zeitpunkt der Schlussabnahme nach Bereichen / Gewerken mit der Unterscheidung „leichte / schwere Mängel“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015 / Datenbasis: 24 Fachbegleitungen zur Schlussabnahme - 179 Mängel - )

 

 

Wie aus den vier abgebildeten Gewerkebereichen ersichtlich ist, sind durchschnittlich etwa 84 % (gegenüber ca. 90 % in der Voruntersuchung 2011) der festgestellten Mängel zum Zeitpunkt der Schlussabnahme als nicht schwerwiegende Mängel zu qualifizieren. Am meisten schwerwiegend stellen sich innerhalb der aktuellen Untersuchung die Mängel bei den technischen Anlagen mit ca. 28 % dar, diese sind auch die Hauptursache für die durchschnittlich gegenüber der Voruntersuchung 2011 festzustellende leichte Tendenz zu schwerwiegenderen Mängeln (vgl. auch Abb. 36) . Am wenigsten schwerwiegend sind die Mängel an Fassade / Dach / Dachentwässerung mit lediglich 4 %. Insgesamt bestätigt sich mit leichten Abweichungen das in der Voruntersuchung 2011 gewonnene Bild. 

Nachfolgend wird eine tabellarische Übersicht zur Bewertung der Qualität vorgefundener Mängel zum Zeitpunkt der Schlussabnahme in der aktuellen Untersuchung gegeben (vgl. Abbildungen 33 – 36). Es wird dabei auf alle vier Gewerkebereiche (Fenster und Türen, Fassade / Dach / Dachentwässerung, Innenputz / Estrich / Innenausbau und Technische Anlagen) Bezug genommen. 

 

 

Abb.: 33 Beispiele festgestellter Mängel zum Zeitpunkt der Schlussabnahme im Bereich Fenster und Türen mit der Unterscheidung „leichte / schwere Mängel“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015)

 

 

Abb.: 34 Beispiele festgestellter Mängel zum Zeitpunkt der Schlussabnahme im Bereich Fassade / Dach mit der Unterscheidung „leichte / schwere Mängel“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015)

 

 

Abb.: 35 Beispiele festgestellter Mängel zum Zeitpunkt der Schlussabnahme im Bereich Innenputz/ Estrich / Innenausbau mit der Unterscheidung „leichte / schwere Mängel“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 201

 

 

 

Abb.: 36 Beispiele festgestellter Mängel zum Zeitpunkt der Schlussabnahme im Bereich Technische Anlagen mit der Unterscheidung „leichte / schwere Mängel“ (Quelle: BSB / IFB, Stand: 2015)

 

 

Alle in den vier vorstehenden tabellarischen Darstellungen angeführten schwerwiegenden Mängel haben -wie in der Voruntersuchung 2011 auch - i. d. R. Einzelfallcharakter, währenddessen die vorgefundenen nicht schwerwiegenden Mängel vielfach exemplarischen Charakter haben, da sie mehrfach festgestellt wurden. 

Aufgrund der rechtlichen Wirkung der Schlussabnahme ist es wichtig, dass im Termin zur Durchführung selbst kleinste Mängel protokolliert werden. 
In Auswertung der untersuchten 24 Dokumentationen zur Schlussabnahme zeigen sich die bei den Bauabnahmen festgestellten Mängel durchschnittlich weder von der Anzahl noch der Qualität der festgestellten Mängel als gravierend.  Auch die durchschnittlich je Bauvorhaben vorgefundenen ca. 10 Mängel ziehen mehrheitlich einen verhältnismäßig geringen Mängelbeseitigungsaufwand nach sich. 

Gleichzeitig dokumentierten die Schlussabnahmen, dass auch die bereits über die gesamte Bauphase vorangegangene Fachbegleitung durch einen Bauherrenberater keine Gewähr dafür ist, dass nach abschließenden Baufortschritt nicht zumindest zahlenmäßig doch noch ein verhältnismäßig hohes Aufkommen an Mängeln im Zeitpunkt der Schlussabnahme gegeben sein kann. 

Im Ergebnis der aktuellen Untersuchung der Mängel zum Zeitpunkt der Schlussabnahme sind durchschnittlich mindestens 10 (weiteren) Mängeln je Bauvorhaben dokumentiert. Da diese im Einzelfall auch einmal schwerwiegend ausfallen können, gilt es sie zu erkennen und zu dokumentieren. 

 

 

7. Mängelbeseitigungskosten 

Nach den Erfahrungen von BSB und IFB ist - wie bereits in der Voruntersuchung 2011 dargestellt -die Höhe der Mängelbeseitigungskosten grundsätzlich abhängig vom Zeitpunkt der Mangelfeststellung. Je früher ein Mangel im Planungs- oder Bauablauf erkannt wird, desto geringer sind die Kosten für dessen Beseitigung. Optimalerweise werden Abweichungen vom geplanten Sollzustand bereits in der Vorplanungs-oder Planungsphase festgestellt, d. h. bereits bevor eine mangelhafte Ausführung erfolgt. 

Je weiter der Planungs- oder Ausführungsprozess fortgeschritten ist, desto höher wird der technische Aufwand und werden die Kosten für die Beseitigung von Mängeln. Dies gilt insbesondere dann, wenn nachfolgende Gewerke auf mangelhaft ausgeführte Bereiche aufbauen und ggf. verdeckte Mängel entstehen lassen. Im technisch und kostentechnisch schlechtesten Fall wird dieser Mangel erst im Rahmen der Ursachensuche eines Mangelfolgeschadens erkannt. Hier entstehen dann oft zusätzliche Schadenbeseitigungskosten, die in der Regel die Kosten einer Mangelbeseitigung weit übersteigen. Zusätzlich sind die erforderlichen Arbeiten vom technischen und zeitlichen Aufwand meist nicht unerheblich und bedeutet für die Bewohner des Hauses nicht selten deutliche, wenn auch überwiegend zeitlich begrenzte Wohnwert- und Komforteinbußen. 

Im Rahmen der Auswertung der 70 Dokumentationen der aktuellen Untersuchung wurde wiederum festgestellt, dass die Mehrzahl der dokumentierten Mängel frühzeitig, d. h. im Rahmen des Baufortschritts erkannt wurde. Anhand der protokollierten Bautenstände während der Baubegehungen und der dabei festgestellten Mängel wird deutlich, dass der Zeitpunkt der Mangelfeststellung zu Beginn bzw. während der Ausführung des jeweiligen Gewerks lag. Insofern ist davon auszugehen, dass bei fachgerechter Mangelbeseitigung direkt im Anschluss an die Mangelfeststellung im Rahmen der baubegleitenden Qualitätskontrollen das Risiko der Entstehung eines verdeckten Mangels oder Mangelfolgeschadens erheblich reduziert war. Hierdurch wird der Entstehung von späteren Bauschäden in bestmöglicher Form vorgebeugt. 

Im Rahmen der analysierten 70 Dokumentationen dieser Untersuchung zu den Qualitätskontrollen sind die erforderlichen Kosten für die Beseitigung festgestellter Mängel - wie bereits in der Voruntersuchung 2011 - nicht angegeben, weshalb eine detaillierte Gesamtauswertung nicht möglich bzw. statistisch nicht belastbar wäre. 

Insofern wurden bereits in der Voruntersuchung 2011 zur Darstellung der Zusammenhänge typische festgestellte Mängel aus einzelnen, in der Regel risikobehafteten Bereichen beispielhaft ausgewertet und im Hinblick auf die entstehenden Mangelbeseitigungs- und vermiedenen Schadenbeseitigungskosten bewertet. Bei den angegebenen Kosten handelte es sich um grobe Kostenabschätzungen, die auf der Grundlage der Erfahrungen des IFB im Rahmen der Sachverständigentätigkeit, der Analyse entsprechender Versicherungsschäden sowie auf den Angaben in den einschlägigen und zu damaligen Zeitpunkt aktuellen Baupreisdatenbanken (BKI Baukosten 2011, Schmitz / Krings / Dahlhaus / Meisel: Baukosten 2010) basierten. 

Die Darstellungsform der nachfolgenden tabellarischen Aufstellungen (Abbildungen 37 – 40 ) für typische festgestellte Mängel wurde aus der Voruntersuchung 2011 übernommen. Gleichzeitig wurden die Tabellen entsprechend der vorgefundenen Mängel bei der aktuellen Untersuchung angepasst und erweitert bzw. unter Berücksichtigung der Entwicklung des Baupreisindex für den Neubau von Wohngebäuden (Quelle: destatis) in Bezug auf die zugehörigen geschätzten Mangelbeseitigungs- und vermiedenen Bauschadenskosten aktualisiert. 

 

 

Abb.: 37      Beispiele festgestellter Mängel im Bereich Rohbau / Statik / Dachkonstruktion mit geschätzten   Mangelbeseitigungs- und vermiedenen Bauschadenskosten, Stand 2015 (Quelle: IFB, 2015) 

 

Im Bereich Rohbau / Statik / Dachkonstruktion lässt der Vergleich zwischen den Mangelbeseitigungskosten und den durch das frühzeitige Erkennen vermiedenen Bauschadens­kosten der Beispiele z. T. eine erhebliche Differenz erkennen. Dies ist insbesondere in den gravierenden Mangelfolgeschäden begründet, die eine umfangreiche Sanierung des Tragwerkes erforderlich bzw. sogar den Abriss und Neubau des Gebäudes erforderlich machen können. 

 

 

Abb.: 38      Beispiele festgestellter Mängel im Bereich Gebäudeabdichtung / Perimeterdämmung mit geschätz­   ten Mangelbeseitigungs- und vermiedenen Bauschadenskosten, Stand 2015 (Quelle: IFB, 2015) 

 

 

Die beispielhaft ausgewerteten Mängel im Bereich Gebäudeabdichtung und Perimeterdämmung lassen auf der Grundlage der Mangelbeseitigungskosten den geringen technischen Aufwand erkennen, dagegen zeigen die hohen Bauschadenskosten, die um ein Vielfaches über denen der Mangelbeseitigung liegen, wie aufwändig die Beseitigung der entstehenden Feuchte-und Schimmelpilzschäden sein kann, die üblicherweise Folge derartiger Mängel sind. 

 

 

Abb.: 39      Beispiele festgestellter Mängel im Bereich Wärmedämmung / Schallschutz / Brandschutz mit ge­   schätzten Mangelbeseitigungs- und vermiedenen Bauschadenskosten, Stand 2015 (Quelle: IFB,    2015) 

 

 

Die Beispiele im Bereich Wärmedämmung / Schallschutz / Brandschutz beinhalten neben den für die Schadenbeseitigung erforderlichen Kosten zusätzlich Kosten für ggf. nicht erhaltene Fördermittel, Wertminderung und die Heizkostensteigerung. Die frühzeitige Beseitigung der 
jeweiligen Mängel im Bauablauf lässt sich mit deutlich geringeren 
weitreichenden Folgen durchführen. 

 

 
Abb.: 40  Beispiele festgestellter Mängel im Bereich Luftdichte Ebene mit geschätzten Mangelbeseitigungs-    und vermiedenen Bauschadenskosten, Stand 2015 (Quelle: IFB, 2015) 

 

 

Die Beispiele im Bereich Luftdichte Ebene beinhalten wiederum neben den für die Schadenbeseitigung erforderlichen Kosten zusätzlich Kosten für nicht erhaltene bzw. reduzierte Fördermittel, Wertminderung und die Heizkostensteigerung. Bei frühzeitiger Beseitigung derartiger Mängel entstehen vergleichsweise geringe Mängelbeseitigungskosten. 

Alle vorstehend beschriebenen Mängel treten i. d. R. nicht einzeln sondern vielmehr häufig in Kombination, d. h. gewerkeübergreifend auf. Sie können deshalb diverse Folgen nach sich ziehen. 

Derartige Kombinationen sind beispielsweise: 

 

• Fehlstellen in der Dämmung bei gleichzeitig fehlender Luftdichtheit, die zu Zuglufterscheinungen, Unbehaglichkeit und erhöhter Wahrnehmung von Außengeräuschen führen 
• Bauteildurchfeuchtungen während oder nach der Bauzeit, die in der Folge zu Schimmelpilzbildung an angrenzenden Bauteilen führt 

 

Die Tatsache gewerkeübergreifender Mängel macht die baubegleitende Qualitätskontrolle durch kompetente und erfahrene Sachverständige umso relevanter. 

Generell gilt, dass das Zutagetreten von z. T. verdeckten Mängeln, die auf die nicht ordnungsgemäße Durchführung von Bauleistungen zurückzuführen sind, unterschiedlich lange dauern kann und schnell erhebliche Beträge zur Mangel- und Schadenbeseitigung im Raum stehen. Möglicherweise droht bei der ersten Wahrnehmung der Folgen derartiger Mängel schon der Eintritt einer Gewährleistungsverjährung mit der Folge, dass der betroffene Verbraucher selbst für die Mangelbeseitigung und einen etwaigen Mangelschaden aufkommen muss. Zudem ist zu beachten, dass der Bauherr nach Abnahme eines Neubau-Bauvorhabens immer die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels trägt, folglich die Ursachenforschung und damit einhergehenden Sachverständigenkosten grundsätzlich erst einmal verauslagt werden müssen. Darüber hinaus kann selbst die Durchsetzung berechtigter Ansprüche auf Schadenersatz oftmals langwierig und kompliziert sein, insbesondere wenn mit gerichtliche Hilfe Mangelbeseitigungsansprüche und die Beseitigung von Mangelfolgeschäden durchgesetzt werden müssen. 

Die baubegleitende Qualitätskontrolle bleibt auch nach Erkenntnissen dieser Studie ein probates Mittel, um all den vorgenannten Widrigkeiten vorzubeugen, es insbesondere nicht zu verdeckten Mängel innerhalb eines Neubau-Bauvorhaben kommen zu lassen und damit - soweit als möglich ­Risiken für Bauherren / Verbraucher zu minimieren. 

 

 

8. Zusammenfassung 

In der Zusammenfassung der Ergebnisse dieser Studie ist zunächst noch einmal darauf hinzuweisen, dass das Hauptanliegen der neuerlichen Untersuchung die Feststellung von Baumängeln im reinen Ausführungsprozess war. In diesem Zusammenhang war zu analysieren, wie sich die Anzahl der Baumängel auch im Vergleich zu den Voruntersuchungen 2007 und 2011 entwickelt hat und wie sich die Mängelschwerpunkte über den Gesamtbauablauf vom 1. Kontrolltermin (Beginn der Bauarbeiten) bis zur Schlussabnahme darstellen. Zur Zielerreichung wurden für die Durchführung der Untersuchung durch den BSB e. V. Dokumentationen ausgewählt, die möglichst den vollständigen Bauablauf abbilden. Die unter dieser Vorgabe untersuchten 70 Bauvorhaben, bei denen insgesamt ca. 600 (durchschnittlich mehr als 8) Baustellenbegehungen stattfanden, weisen daher von allen bisherigen Untersuchungen die größte Kontrolldichte durch unabhängige Bauherrenberater auf, die bezogen auf einen vollständigen Bauablauf und die vom BSB e. V. standardisiert angebotenen Kontrollbausteine bei durchschnittlich 87,60 % liegt. 

Das zahlenmäßige Mängelaufkommen bei der aktuellen Untersuchung liegt mit festgestellten 1.642 Mängeln (einschließlich 230 Mängeln bei der Schlussabnahme) auf einem sehr hohem Niveau und zeigt sich vor dem Hintergrund der Ergebnisse der Voruntersuchung 2011 im Verhältnis nochmals um ca. 10 % erhöht. Gleichzeitig ist dokumentiert, dass Bauvorhaben, wie sie Gegenstand dieser Untersuchung sind, aktuell durchschnittlich mindestens 30 mehr oder minder schwerwiegenden Baumängel über den gesamten Bauablauf aufweisen. 

Die gewerkespezifischen Auswertungen dieser Untersuchung zeigen zwar, dass insbesondere die schweren konstruktiven Mängel im Bereich Rohbau / Statik / Dachkonstruktion rückläufig sind, dass der Bereich Fenster- und Türen mittlerweile weniger Probleme bereitet und auch die Mängel im Bereich Wärmedämmung / Schallschutz / Brandschutz leicht zurückgehen. Dafür verschiebt sich das Mängelaufkommen aber deutlich hin zu Problemen im Bereich der Gebäudeabdichtung / Perimeterdämmung, bei denen die Folgen von unentdeckten Baumängeln in Form späterer Bauschäden oftmals auch schwerwiegend sind. Eine weitere Verlagerung des Mängelaufkommens erfolgt außerdem hin zu dem Bereich Innenputz / Estrich / Innenausbau. Hier ist es besonders der Anstieg der Mängelanzahl als solcher, der Sorge bereitet. 

Die mit dieser Untersuchung festgestellte Bauqualität insgesamt muss daher im Vergleich zur Voruntersuchung 2011 / 20012 weiterhin als unbefriedigend mit gleichzeitig einer leichten Tendenz zu einer weiteren Verschlechterung klassifiziert werden. 

Gründe für die vorbeschriebene Entwicklung sind nicht pauschal auszumachen, diese mögen u. a. darin begründet liegen, dass das Bauen mit Keller offensichtlich rückläufig ist und dass sich die Qualität der Arbeitsabläufe im Bereich Rohbau / Statik / Dachkonstruktion generell leicht verbessert hat, dass sich veränderte (erschwerte) Anforderungen im Bereich der Badabdichtung durch den durchgängigen Einbau bodengleicher Duschen ergeben haben oder dass an Gewerkeschnittstellen, z. B. bei der Eindichtung von Duscharmaturanschlüssen, nicht genügend zwischen den Bauausführenden kommuniziert wird (beispielsweise zwischen Installateur, Trockenbauer und / oder Fliesenleger). Vielfach scheint auch einfach die Kenntnis einer sachgerechten, nach den anerkannten Regeln der Technik gebotenen Ausführung bei den Bauausführenden zu fehlen, was gleichzeitig den in der Baubranche vorherrschenden Kosten- und Zeitdruck widerspiegelt. 

Ein positiver Aspekt der vorliegenden Untersuchung ergibt sich aus dem zahlenmäßigen Rückgang bei der Schlussabnahme festgestellter Mängel (10 bei vormals 12 in der Voruntersuchung 2011). Diese Entwicklung scheint vor allem auf die Tatsache zurückzuführen zu sein, dass die untersuchten Bauvorhaben durchschnittlich fast vollumfänglich durch unabhängige Bauherrenberater begleitet wurden und diese vielfach innerhalb des Bauablaufes wichtige Hinweise zur fachgerechten Ausführung anstehender bzw. noch nicht ausgeführter Arbeiten gaben. 

Aus Sicht der Verfasser bedarf es dringend: 

 

• der Schärfung des Problembewusstseins der Baubeteiligten / der verbesserten Ausbildung / der fortlaufenden Weiterbildung 
• der Verbesserung des Überwachungs-, Koordinations- u. Kommunikationsverhaltens aller am Bau Beteiligten 

 

Wie bereits die Voruntersuchung 2011 zeigt auch die aktuelle Studie, dass Qualitätskontrollen durch kompetente und erfahrene Sachverständige mit weitgehend standardisierten Kontrollbausteinen, die den vollständigen Bauablauf abbilden, ein grundsätzlich wirksames und kostengünstiges Instrument zur Sicherung der Bauqualität sein können. Eine möglichst vollständige Inanspruchnahme dieser Leistungen ist allen interessierten Bauherren durch die Verfasser angeraten. 

 

Die Verfasser Institut für Bauforschung e. V. Hannover, 02.07.2015 

 

(Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V.)